나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52104 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 92-7 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""일동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택등 공동주택이 밀집한 일반주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 본건 남서측 근거리
에 수도권전철4호선 '상록수역'이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건내 2층 202호로서
외벽 : 드라이비트마감, 전면 일부 돌붙임
내벽 : 벽지, 타일마감등
창호 : 하이샷시 마감등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 화장실, 발코니, 현관등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8미터의 정비된 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(호동초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참조하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52104 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 92-7 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

토지면적: 34.67㎡ (약 10.49평)

건물면적: 64.88㎡ (약 19.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동양생명보험주식회사

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "일동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 등이 밀집한 일반 주택지대로서 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 본건 남서측 근거리에는 수도권전철 4호선 '상록수역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 확인됩니다. 말소기준권리는 2007년 6월 20일 접수된 동양생명보험주식회사의 근저당권이며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 유경노)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-04-25

* 확정일자: 2014-04-03

* 배당신고일자: 2025-04-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 유 은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 (지상권 개요: 비고).

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2018년식, 43.3㎡, 2층: 2026년 3월 10일 133,000,000원 거래

* 2012년식, 74.485㎡, 2층: 2026년 3월 6일 184,000,000원 거래

* 2014년식, 53.285㎡, 4층: 2026년 3월 4일 165,000,000원 거래

본건은 64.88㎡로, 거래 사례 중 두 번째로 넓은 면적을 가지고 있습니다. 다만, 준공 연도가 2001년경으로 비교적 오래되었음을 감안해야 합니다. 감정가 135,000,000원은 최근 거래 사례들과 비교 시, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 최신 연식의 사례보다는 낮은 편입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 정보

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감에 일부 돌붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 마감되었습니다. 내부는 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 위생, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 2.주변 시설

* 행정복지센터, 상록수역 등 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 호동초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 밀집 지역으로 정비된 도로망을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건축 연한

본 건물이 위치한 건물은 2001년경에 사용 승인되어 건축 연한이 약 25년으로, 향후 유지 보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 2.토지 이용 계획

* 소로3류(폭8m 미만)(접합): 인접한 도로가 폭 8미터 미만으로 일부 협소할 수 있습니다.

* 기타 지역 지구 지정: 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하나, 일반적인 주거 지역에서 흔히 볼 수 있는 규제입니다.

1.6. 3.명도 관련

임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 실제 이사일정 조율 등이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 상록수역 인근에 자리하여 교통이 편리하고 주거 밀집 지역으로 생활 환경이 양호합니다. 감정가는 135,000,000원으로, 면적과 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 건축 연한이 오래된 점은 고려해야 할 요소입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수도권전철 4호선 상록수역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 일동행정복지센터, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 관련 부담이 적습니다.

* 실수요자 및 투자 목적 모두 적합: 주거용으로 사용하기 좋으며, 향후 시세 상승 가능성도 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 135,000,000원을 기준으로, 최근 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

본 건의 경우, 정확한 투자 가치 산정을 위해 현장 방문을 통한 내부 상태 및 수리 여부 확인, 주변 시세에 대한 보다 면밀한 조사가 필요합니다.

보수적인 접근 시 감정가 수준인 135,000,000원, 적극적인 접근 시 140,000,000원 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.