나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52186 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-51 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52186 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-51 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경52186
• 주소: 경기도 시흥시 시흥대로 1048, 1동 3층302호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매5계 2025타경52186 | 소재지: 경기도 시흥시 시흥대로 1048, 1동 3층302호 | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 90,650,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2025타경52186 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52186 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 327-51 1동 3층302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

감정가: 185,000,000원

토지면적: 33.05㎡ (약 10.0평)

토지지분: 33.05㎡ (약 10.0평)

건물면적: 38.55㎡ (약 11.7평)

건물지분: 38.55㎡ (약 11.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 3층 302호

구분건물감정평가요항표 상 특징:

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등

창호: 새시창 등

이용상태: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)

설비내역: 급배수, 위생, 난방 등 주거용 기본설비, 승강기설비 등.

토지형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 서측 및 남측으로 중로와 접하며, 동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류, 중로2류, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대내역은 파악되지 않음.

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치하며, '시흥신일초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 다세대주택들이 밀집해 있는 전형적인 주거지대입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 간선도로 접근성과 인근 노선버스 정류장 위치 등을 고려할 때 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

서측과 남측으로는 중로, 동측으로는 소로와 접하고 있어 도로 교통망이 양호한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주목할 만한 점은 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 진의민 간에 작성된 확약서가 제출되었다는 것입니다. 이 확약서에 따르면 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

이는 임차인이 해당 물건에 대한 대항력을 포기하였음을 의미하므로, 새로운 낙찰자가 소유권을 취득하더라도 임차인의 점유나 계약 관련하여 법적 분쟁의 소지가 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주거지로서의 성격이 강합니다. 인근 시흥신일초등학교를 중심으로 형성된 지역 상권은 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 가능성이 높으며, 이는 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

본건 주변에는 시흥신일초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

인근 지역의 편의시설, 교통 정보 등을 종합해 볼 때, 대중교통 이용이 용이하고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역으로 판단됩니다.

최근 시흥시는 개발 및 교통망 확충이 진행되면서 주거 가치가 상승하고 있는 지역 중 하나입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 특징은 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서를 제출했다는 점입니다. 이는 권리 관계를 단순화시켜 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 확약서의 법적 효력과 임차인의 실제 퇴거 및 보증금 정산 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대해서는 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 일반적인 부동산 경매 물건의 경우, 시장 변동성, 물건 하자, 명도 관련 부담 등 잠재적 리스크를 항상 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 인접하여 기본적인 생활 환경이 양호한 편입니다. 특히 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 권리 관계가 비교적 명확하며, 이는 투자자에게 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

다만, 임차인의 권리 포기에도 불구하고 실제 명도 과정에서의 돌발 변수나, 감정가 대비 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

임차인의 대항력 포기로 인한 권리 관계의 명확성.

시흥시 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

초등학교 인접으로 인한 실수요자 선호도 고려.

법원 정보

안산지원 경매5계