나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52169 [1] 경기도 시흥시 대야동 530-2 대야프라자 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 ""대야동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설,업무시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(서해선 신천역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평스라브 지붕 지하1층 지상8층 건물 내 제7층 제701 로서
외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 샤시틀 페어글라스창.

이용상태

- 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실 상태임.(후첨 사진 참조)
- 건물관리사무실 관계인에 따르면 본건은 수년간 영업을 하지 아니하고 방치 된 상태라고 함.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비,지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 상업용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접하고 있으며 북동측으로는 노폭 약 15미터의 특수도로(보행자전용도로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-건물관리사무실 관계인 탐문조사 결과 본건 701호는 장기간 공실상태로서 관리비 체납액등이 발생하고 있는 것으로 조사 되었으니 경매 참여시 참고 하시기 바람.
-본건은 전유부분의 모양이 'ㄷ'자 형태이며 건물구조상 다소 특이점이 있는바 경매 참여시 유의 하시기 바람.(후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참조).

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 감정인의 탐문 결과 장기간 공실인 상태로 관리비 체납액등이 발생 중이라고 하므로 이 부분 매수 신고 전 관리주체에게 문의 요함(감정평가서 참조).
2. 건물의 구조가 다소 특이하므로 매수 신고 전 감정평가서 및 건축물 현황도 확인 요함.
3. 현황조사시 출입문은 닫혀있고 '7층 전체 부동산이 법적인 조치에 의하여 소유자에게 인도되었으므로 무단침입시 처벌을 받는다'는 공지문이 게시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52169 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 대야동 530-2, 대야프라자 7층 701호

용도: 근린상가

감정가: 708,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 99.83㎡ (약 30.20평)

토지지분: 99.83㎡ (약 30.20평)

건물면적: 444.46㎡ (약 134.45평)

건물지분: 444.46㎡ (약 134.45평)

1.4. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "대야동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서해선 신천역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다. 신천역은 서해선의 주요 역으로, 소사역까지 약 16분대에 도달 가능합니다.

2.3. 도로상태

건물은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접하고 있으며, 북동측으로는 노폭 약 15미터의 특수도로(보행자전용도로)에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.5. 혐오시설 정보

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 시흥시 전체적으로는 과거 시화공단 등 공업 지역의 영향으로 일부 지역에서는 쓰레기 처리 시설 등의 환경 문제에 대한 민원이 있었던 사례가 있습니다. 본 물건지 인근에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2018-03-27, 402,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

최근 농협은행주식회사의 임의경매 개시결정(2025-04-17, 325,000,000원)이 말소기준권리가 되었습니다.

총 등기부채권액은 502,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인에 대한 구체적인 현황은 파악되지 않았습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 대야동은 과거 시흥시의 주요 상권이었으며, 최근 아파트 단지 및 오피스텔 개발로 인해 상권이 다시 활기를 띠고 있습니다. 인근에는 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 서해선 신천역을 중심으로 형성된 상권은 역세권 유동인구를 기반으로 합니다. 시흥시 원도심의 주요 골목상권으로 시흥1번가, 댓골거리, 솔내예술거리 등이 조성되어 있어 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중입니다.

4.2. 업종 현황

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있으며, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의시설

서해선 신천역을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 버스정류장이 다수 위치합니다. 주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

대야초등학교, 은계초등학교, 함현중학교, 함현고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재합니다.

5.3. 의료시설

신성철소아과의원, 시흥21세기병원, 삼성필의원, 정성마취통증의학과의원 등이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 장기 공실 및 관리비 체납

감정인의 탐문 결과, 본 물건은 장기간 공실 상태로 관리비 체납액이 발생 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 매수 후 즉각적인 현금 흐름 창출에 어려움을 줄 수 있으며, 체납된 관리비 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 구조의 특이성

건물의 구조가 다소 특이하다는 점이 명시되어 있어, 매수 신고 전 감정평가서 및 건축물 현황도 확인이 필수적입니다. 이는 추후 리모델링이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 현황조사 시 게시된 공지문

현황조사 시 출입문이 닫혀 있었고, "7층 전체 부동산이 법적인 조치에 의하여 소유자에게 인도되었으므로 무단침입 시 처벌을 받는다"는 공지문이 게시되어 있었습니다. 이는 현재 점유 관계가 복잡하거나 법적 절차가 진행되었음을 시사하며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 일반 매각 물건과 다른 절차나 특수성이 존재할 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 숙지하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 대야동 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 서해선 신천역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 장기 공실 상태, 특이한 건물 구조, 그리고 법적 절차에 의해 인도되었다는 공지문 등 다소 까다로운 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 인수되는 권리 및 미납 관리비 발생 가능성에 대한 면밀한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서해선 신천역 역세권 입지로 향후 교통 접근성 및 개발 호재에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 시흥시 대야동 지역의 상업 및 업무 기능 집약 지역에 위치.

* 현재 감정가는 7억 8백만 원이며, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 수익률 확보 가능성.

* 활성화되고 있는 대야동 상권의 일부로서, 향후 상권 회복 시 수혜 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 708,000,000원을 기준으로, 물건의 현황, 잠재적 리스크, 지역 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 파악된 바로는 인수되는 임차인의 보증금이 없어 이 부분은 고려 대상이 아닙니다. 공실 장기화, 건물 구조의 특이성, 그리고 현장 조사 시 확인된 공지문 내용 등을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 구체적인 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 예상 명도 비용, 추가적인 법률 검토 등을 바탕으로 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 70% 수준인 약 495,600,000원부터 80% 수준인 약 566,400,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 상세한 추가 조사 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.