나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52148 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2707 웨이브타운 6층603호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬별빛공원' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공공개발로 조성된 상업지구 내 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 6층 603호로서,

- 외벽 : 화강석 붙임 마감 등
- 내벽 : 합판보드 위 수성페인팅 마감 등
- 바닥 : 몰탈시멘트 마감 등
- 천정 : 노출 천정
- 창호 : 통창 및 시스템창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도는 유흥주점으로서 현황 집기 등 보관중임. (후면 사진용지 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-65)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재.
2.공부상 용도는 유흥주점으로 내부에 물건들이 적치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52148 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2707 웨이브타운 6층 603호

건물 정보: 웨이브타운, 6층, 603호

용도: 위락시설 (공부상 유흥주점)

감정가: 526,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

면적:

* 토지면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

* 건물면적: 99.56㎡ (약 30.11평)

건축 정보:

* 건축일: 2020년 9월 21일

* 사용승인일: 2021년 12월 6일

* 총 8층 건물 중 6층

2. 입지조건

주위 환경:

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬별빛공원' 북서측 인근에 위치합니다.

* 본건 주위는 공공개발로 조성된 상업지구 내에 있으며, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대입니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통:

* 차량의 접근이 용이합니다.

* 본건 인근에 일반 시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

접근성:

* 해안 상가지대에 위치하여 관광 및 레저 활동과 관련된 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을1. 근저당 (2022년 6월 24일, 안양원예농업협동조합, 채권액 420,000,000원)

인수되는 권리:

* 갑6-1. 가압류경정 (2025년 5월 14일, 고흥군수산업협동조합, 채권액 3,194,926,339원)

* 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

소멸되는 권리:

* 을1. 근저당 (말소기준권리)

* 갑2. 압류 (국민건강보험공단)

* 갑3. 압류 (시흥시)

* 갑4. 압류 (시흥세무서장)

* 갑5. 임의경매개시결정 (안양원예농업협동조합)

* 갑6. 가압류 (고흥군수산업협동조합)

등기부채권 총액: 3,614,926,339원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특징:

* 본건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 거북섬을 중심으로 한 해안 상업 및 관광 지구로 개발되고 있습니다.

* 주변에 공원, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 유동인구가 존재할 가능성이 높습니다.

잠재적 상권 가치:

* 관광객 및 레저 관련 업종이 입점할 경우 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* '거북섬별빛공원'이 인근에 위치하여 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 상가지대에 속해 있어 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

교통:

* 자가용 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 채무 부담:

* 가장 큰 리스크는 약 31억 9천 4백만원에 달하는 가압류 채무를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 매우 중대한 부담입니다.

토지 별도등기:

* 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 있어 향후 법적, 행정적 제약이 발생할 수 있음을 시사합니다.

내부 물건 적치 및 명도:

* 공부상 용도는 유흥주점이나, 현재 내부에 집기 등 물건들이 적치되어 있는 상태입니다. 이는 임차인 존재 여부와 관계없이 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가적인 시간, 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

임대관계 미상:

* 임차인 현황상 보증금이나 차임이 확인되지 않거나 임대관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 예상치 못한 채무 부담이나 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

용도 불일치 가능성:

* 건축물대장상으로는 제2종근린생활시설로 표기되어 있으나, 공급된 정보상 용도는 위락시설(유흥주점)로 되어 있어 실제 이용 용도와 공부상 용도 간 차이가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거북섬 인근의 관광 및 상업지구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 약 31억 9천만원에 달하는 가압류 채무를 인수해야 하는 점, 토지의 별도등기 존재, 그리고 내부 물건 적치로 인한 명도 불확실성 등 상당한 권리적, 실무적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 매우 신중한 접근이 요구되며, 제시된 리스크들을 충분히 검토한 후 잠재적 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 지역 개발과 함께 동반 상승할 수 있는 상업 지역의 잠재적 가치를 활용할 수 있습니다.

* 내부 시설을 활용하거나 새로운 업종으로 전환할 경우, 특정 테마(예: 관광, 레저, 문화)와 연계한 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 약 31억 9천만원의 가압류 채무를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가격을 훨씬 상회하는 금액으로, 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 총액을 감안할 때, 입찰가는 감정가에 훨씬 못 미치는 수준에서 매우 보수적으로 결정되어야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 인수되는 채무의 성격, 향후 재산 가치 변동 가능성, 명도 과정에서의 제반 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.