나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52181 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 664-8 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡파출소' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택 내 1층 104호로
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 알루미늄 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방, 위생, 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 안산시 상록구 부곡동 664-8)
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52181 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 664-8 1층104호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 34.21㎡ (약 10.35평) / 토지지분: 34.2125㎡

* 건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평) / 건물지분: 59.9㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡파출소' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 검색된 정보에 따르면 부곡동 일대는 전반적으로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (현장 방문 시 재확인 필요)

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 2002년 10월 31일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택으로, 총 8세대가 거주 중입니다. 본 물건은 이 중 1층 104호입니다.

* 건물 내부: 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 구성되어 있습니다. 난방, 위생, 급배수, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간에 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

* 경매의 성격: 본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 4월 18일 접수된 주식회사 하나로오케이의 임의경매 개시결정(갑12)입니다.

* 선순위 권리: 말소기준권리보다 선순위로 보이는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 분석:

* 이 임차인: 2008년 3월 3일 전입 신고하였으며, 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수되는 보증금이 있는지 여부에 대한 추가적인 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등은 파악되지 않음)

1.3. 상권분석

* 건물 규모: '부곡파크타운'이라는 명칭의 다세대주택 단지로, 총 4층 규모이며 8세대가 거주하고 있습니다.

* 지역 특성: 본 건이 위치한 부곡동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 인근에 부곡파출소가 있어 치안 관련 사항은 긍정적으로 볼 수 있습니다.

* 주변 환경: 별도의 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거 및 근린생활 시설이 혼재된 환경으로 판단됩니다. (현장 방문 시 재확인 필요)

* 주변 시세: 최근 2026년 7월 기준으로 인근 지역에서 다세대주택이 128,000,000원(2001년식, 59.94㎡)에서 166,000,000원(2017년식, 53.39㎡) 사이에서 거래되었습니다. 본 건과 유사한 연식 및 면적을 가진 물건은 128,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 주위 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성 또한 보통 수준으로 생활에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변의 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 특성을 감안할 때 인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높습니다.

* 의료시설: 부곡파출소 인근 및 상권 분석을 통해 기본적인 의료시설 접근성은 확보될 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 2008년부터 거주한 이 임차인이 있으며, 보증금 0원임에도 불구하고 대항력이 존재하여 인수될 보증금이나 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공유물 분할 경매: 공유자 간의 분쟁으로 인한 경매 절차이므로, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계에서 추가적인 협상이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건물 노후: 2002년에 준공되어 약 24년이 경과한 건물로, 향후 시설 유지보수 및 재건축 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 2008년부터 거주한 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 및 인수 보증금 관련 리스크가 높습니다. 또한, 공유물 분할 경매라는 특성상 절차 진행 후에도 다른 공유자와의 관계에서 추가적인 이슈가 발생할 수 있습니다. 건물 연식이 오래된 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 분석: 보증금이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인의 존재는 해당 물건의 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 이 부분에 대한 정확한 법률적 검토와 인수 가능성이 낮은 보증금액을 파악하는 것이 중요합니다. (만약 실질적인 인수 보증금이 없다면, 시장가보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.)

* 공유물 분할 경매: 경매 후 공유자 우선매수권 행사 가능성, 또는 명도 후에도 공유물에 대한 지속적인 협의가 필요할 수 있습니다.

* 인근 시세 대비 감정가: 최근 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 128,000,000원에 거래된 점과 본 건의 감정가 130,000,000원을 비교할 때, 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 임차인의 존재와 공유물 분할 경매라는 특수성으로 인해, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례가 128,000,000원이고, 감정가가 130,000,000원임을 감안할 때, 입찰가는 감정가 수준에서 시작하되, 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.