나이스옥션 법원경매 안산 2025타경570 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 844 웅신미켈란의아침웅신미켈란의아침에이동 26층2601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""남안산JC"" 서측 원거리에 위치하는 웅신미켈란의
아침웅신미켈란의아침에이동 제26층 제2601호로 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이
혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상27층 건물 내 제26층 제2601호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 주차설비, 승강
기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 건부지(오피스텔, 근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지(시화
국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개
발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경570 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의왕새마을금고

감정가: 234,000,000원

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 844 웅신미켈란의아침 A동 26층 2601호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건축물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상27층 건물

토지면적: 6.27㎡ (약 1.9평)

토지 지분: 6.271613㎡

건물면적: 30.89㎡ (약 9.3평)

건물 지분: 30.8854㎡ (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안산IC" 서측 원거리에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (의왕새마을금고, 2024년 11월 15일 접수, 180,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 226,000,000원 (근저당 216,000,000원 + 가압류 10,000,000원 등)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 임차인 정보에 대한 상세 내용(보증금, 차임 등)은 미상으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매/임대 시세 분석

본건의 전용면적은 30.89㎡ (약 9.3평)입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(30.88㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 24일 235,840,000원(16층)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(234,000,000원)와 유사한 수준입니다.

다른 유사 면적(18.51㎡)의 경우, 2026년 4월 6일 101,000,000원(19층) 및 2026년 6월 24일 139,470,000원(27층)에 거래되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산 시, 3.3㎡당 약 1,790만원에서 2,520만원의 시세 범위를 보이고 있으며, 본건의 감정가는 3.3㎡당 약 2,499만원 수준으로, 최근 고가 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 27층 중 26층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위페인트 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

위생/급배수, 난방, 소화전, 스프링클러, 화재탐지, 주차, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물 사용승인일은 2024년 08월 12일로 신축 건물입니다.

5.2. 주변 시설

본건은 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.

주변에 시화국가산업단지 및 반월특수지역이 위치하여 관련 산업 시설이 분포합니다.

내부적으로 확인된 정보 및 외부 검색 결과, 본건 바로 인근에 위치한 심각한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 지역의 특성상 관련 시설이 분포할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재하는 경우 대항력 유무, 보증금 및 차임 액수 등을 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 미상으로 인한 인수 위험 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 계획: 국가산업단지, 산업단지기타, 중점경관관리구역 등 복합적인 용도지역 및 제한사항으로 인해 향후 건물 이용 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 오피스텔로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 생활 및 교통 환경 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 임차인 현황에 대한 정확한 조사와 산업단지 인근 지역의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 우수함.

* 모든 권리관계가 말소되어 낙찰 후 법적 부담이 없음.

* 산업단지 인근의 배후 수요를 기대할 수 있음.

* 최근 실거래가 수준과 감정가가 유사하여 추가 하락 위험이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

최근 실거래가 최고가 (30.88㎡): 235,840,000원

최근 실거래가 평균 (유사 물건): 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 감정가, 최근 실거래가, 권리 분석의 안전성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 210,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

(입찰 시, 입찰가의 10%에 해당하는 입찰보증금이 별도로 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.