나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41719 [1] 경기도 안성시 미양면 구수리 259 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 미양면 양변리 소재 ""안성미양 제2일반산업단지"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공업단지, 소규모 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형 토지로서, ""답기타(주차장 등)""로 이용 중입니다.
기호(2~4) : 인접지 대비 대체로 남서측 하향지세의 부정형 토지로서, 3필 일단의 ""상업용"" 건부지로 이용 중입니다.
기호(5) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 삼각형 토지로서, ""임야기타(주차장 등)""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.
기호(2~4) : 남서측 및 서측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 각각 접합니다.
기호(5) : 남서측 및 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3),
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>입니다.

기호(2,4),
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>입니다.

기호(5),
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후면 ""건물 감정평가요항표""의 ""부합물 및 종물""란 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목은 ""답""이나, 현황 ""답기타(주차장 등)""로 이용 중입니다.
기호(5) : 공부상 지목은 ""임야""이나, 현황 ""임야기타(주차장 등)""로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6)
조적조, 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층, 지상 1층 구조로서,
- 외 벽 : 드라이비트 마감,
- 창 호 : 플라스틱 창호 등으로서,
전반적인 관리상태는 보통입니다.

기호(6)-1
조적조, 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지상 2층 구조로서,
- 외 벽 : 드라이비트 마감,
- 창 호 : 플라스틱 창호 등으로서,
전반적인 관리상태는 보통입니다.

기호(7)
강관구조 철판지붕 지상 1층 구조로서,
- 외 벽 : 드라이비트 마감,
- 창 호 : 플라스틱 창호 등으로서,
전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

기호(6) : 공부상 용도는 ""숙박시설, 숙박시설(보일러실)""이며, 유치권자와 동행 탐문조사 결과 ""숙박시설""로 이용 중인 것으로 확인되었나, 유치권자의 요청으로 인하여 내부조사를 실시하지 못하여 별도의 확인이 필요할 것으로 사료됩니다.
기호(6)-1 : 공부상 용도는 ""숙박시설""이며, 유치권자와 동행 탐문조사 결과 ""숙박시설""로 이용 중인 것으로 확인되었나, 유치권자의 요청으로 인하여 내부조사를 실시하지 못하여 별도의 확인이 필요할 것으로 사료됩니다.
기호(7) : 공부상 용도는 ""제2종근린생활시설(일반음식점)""이며, 유치권자와 동행 탐문조사 결과 ""숙박시설""로 이용 중인 것으로 확인되었나, 유치권자의 요청으로 인하여 내부조사를 실시하지 못하여 별도의 확인이 필요할 것으로 사료됩니다.

설비내역

미상입니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 소재하는 제시외건물(㉠~㉠-2)은 구조, 용도, 시공의 정도, 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되, 해당 면적은 위성도면 및 현장 실측 등으로 개략적으로 산정하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(7) : 공부상 용도는 ""제2종근린생활시설(일반음식점)""이나, 유치권자와 동행 탐문조사 결과 ""숙박시설""로 이용 중인 것으로 확인되었나, 유치권자의 요청으로 인하여 내부조사를 실시하지 못하여 별도의 확인이 필요할 것으로 사료됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
감정시점 유치권 행사중
목록1은 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
건물의 공부상 용도는 숙박시설, 제2종근린생활시설(목록7)이며 현황 숙박시설로 보고되었음(유치권자의 요청으로 내부 조사는 불가)
제시외 건물 중 감정서상 "ㅋ"상부에 태양광 발전설비는 소유관계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경41719 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO (등기부상 화성새마을금고로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안성시 미양면 구수리 259

용도: 근린시설 (현황 숙박시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 3,376,749,560원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 면적 정보

토지면적: 8384.00㎡ (약 2,536.46평)

건물면적: 1072.08㎡ (약 324.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 424.50㎡

1.4. 감정평가 요약

감정시점 유치권 행사 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안성시 미양면 구수리 소재 "안성미양 제2일반산업단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공업단지, 소규모 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1): 인접지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형 토지로서, 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "답기타(주차장 등)"로 이용 중입니다.

기호(2~4): 인접지 대비 대체로 남서측 하향지세의 부정형 토지로서, 3필 일단의 "상업용" 건부지로 이용 중입니다.

기호(5): 인접지 대비 대체로 등고·평탄한 삼각형 토지로서, 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 "임야기타(주차장 등)"로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1, 2~4, 5) 모두 남서측 및 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 각각 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역

기호(2,4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역

기호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 소유권: 정재근(1997.08.08), 김성순(2004.11.23), 이성현(2022.07.25) 순으로 이전되었습니다.

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2023.04.18, 2,640,000,000원) - 말소기준권리입니다.

* 지상권: 화성새마을금고 (2023.04.18, 말소)

* 압류: 안성시 (2024.12.10, 말소)

* 임의경매: 화성새마을금고 (2025.04.07, 2,255,904,858원, 말소) - 본건 경매 사건입니다.

* 기타: 28번지상권이전 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2026.06.08, 말소)

건물 등기부 요약:

* 소유권: 정재근(2001.11.21), 김성순(2004.11.23), 이성현(2022.07.25) 순으로 보존 및 이전되었습니다.

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2023.04.18, 2,640,000,000원) - 말소기준권리입니다.

* 압류: 안성시 (2024.12.10, 말소)

* 임의경매: 화성새마을금고 (2025.04.07, 2,255,904,858원, 말소) - 본건 경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리

2023년 4월 18일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 경매 절차가 완료되면 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: C

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010.05.17

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이며 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010.05.03

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이며 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사대부온천(이성현)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2024.01.05

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 말소될 권리로 보입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

안성미양 제2일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 관련 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다. 주변에 공업단지 및 임야가 혼재된 지역입니다.

4.2. 건물 용도 분석

건축물대장상 용도는 숙박시설 및 제2종근린생활시설로 되어 있으나, 현황 또한 숙박시설로 보고되었습니다. 이는 해당 건물이 지역 경제 활동과 연계될 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

4.3. 상권 잠재력

산업단지 인근이라는 점은 숙박 및 근린생활시설로서의 수요를 뒷받침할 수 있습니다. 하지만 주변 환경이 공업단지와 임야 중심으로 조성되어 있어, 상권 활성화를 위해서는 추가적인 분석 및 개발 계획이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설 (마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보가 부족합니다. 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

5.2. 환경

주거지보다는 공업단지 및 임야가 주를 이루는 환경으로, 조용하고 한적한 분위기일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

감정평가 시점에 유치권이 행사 중이며, 이로 인해 건물 내부 조사가 불가했습니다. 유치권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으며, 낙찰자가 인수하거나 별도 합의가 필요할 수 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다.

6.2. 농지취득자격증명

토지 중 일부(목록1)는 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 낙찰자에게 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있으므로, 취득 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

C 및 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명확하지 않더라도 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 부담이 될 수 있으므로, 이에 대한 충분한 법적 검토가 필요합니다.

6.4. 제시외 건물 및 소유 관계 불분명

제시외 건물 중 "ㅋ" 상부의 태양광 발전 설비는 소유 관계가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

6.5. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건물(목록7)의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 숙박시설로 보고되었습니다. 이는 행정적인 문제나 향후 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.6. 내부 조사 제한

유치권자의 요청으로 내부 조사가 불가능했던 점은 건물의 정확한 상태 파악 및 잠재적 하자 발견에 제약을 줍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 미양면 소재 안성미양 제2일반산업단지 인근에 위치한 토지와 건물 일괄 매각 물건입니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 가지고 있으며, 감정가는 33억 7천만 원대입니다.

다만, 본 물건은 유치권, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 농지취득자격증명 필요 등 복잡하고 주의가 요구되는 권리 관계와 특이사항을 다수 포함하고 있습니다. 또한, 건물 현황이 공부상 용도와 다르고, 유치권자의 요청으로 내부 조사가 제한된 점은 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 높입니다.

따라서, 본 물건은 권리 분석 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토 없이 접근하기에는 위험 부담이 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 입지로 잠재적 수요 확보 가능성.

* 넓은 대지 면적과 건물을 활용한 다양한 사업 가능성.

* 도시지역, 자연녹지지역, 공장설립승인지역 등 토지 이용 계획.

9. 예상 입찰가

본 물건은 유치권, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 농지취득자격증명 필요 등 권리 관계가 복잡하고, 현황과 공부상 용도 불일치, 내부 조사 불가 등 특수 물건이므로, 단순 감정가 및 시세 비교만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

반드시 권리 분석 전문가와 상세한 상담을 통해 유치권 해결 방안, 임차인 명도 가능성, 농지취득 관련 비용 등을 종합적으로 검토한 후, 인수해야 할 부대 비용 및 잠재적 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 인수를 고려해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 3,376,749,560원에서 이러한 추가 비용 및 위험 프리미엄을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

추가적으로, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 (혐오시설 등) 검색은 본 AI 모델의 기능으로는 수행할 수 없으므로, 별도의 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.