나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41666 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 1호선 '송탄역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시
설, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 남서측으로 1호선 '송탄역'이 위치하며, 인근에 소재하는
버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층중 10층으로서
외 벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비, 소화전, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로에 접하며, 동측의 '탄현로' 및 서측의 '송탄1로'와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

-신장동 238-20,238-21: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제
한구역), 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소
음대책구역 제3종구역
-신장동 238-18: 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 상대보호
구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026. 2. 10.자에 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

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1.1. 1.사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경41666 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

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1.1. 2.물건 현황

소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 10층1002호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 201,000,000원

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1.1. 3.면적 정보

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.197199999999999㎡ (약 2.48평)

건물면적 (전용면적): 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.848㎡ (약 9.03평)

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1.1. 4.건축 정보

건축년도: 2016년

층수: 13층 중 10층

구조: 철근콘크리트구조

주요용도: 공동주택

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1.1. 5.매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

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1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 1호선 '송탄역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

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1.2. 2.교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 남서측으로 1호선 '송탄역'이 위치합니다. 인근 버스정류장의 접근성과 운행 빈도 등 제반 교통 여건이 양호합니다.

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1.2. 3.토지 이용 계획

본건이 속한 토지는 일반상업지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

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1.3. 1.등기부 현황

* 을1: 주택임차권 (정근호, 2024-08-19 접수, 말소 예정)

* 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소 (2022-10-24 접수, 말소)

* 갑4: 소유권이전 (김윤상, 2022-11-18 접수, 말소)

* 갑5: 압류 (남동세무서장, 2024-11-26 접수, 말소 기준 권리)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-03-28 접수, 말소 예정)

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단, 2025-06-12 접수, 말소)

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1.3. 2.말소 기준 권리

말소 기준 권리는 남동세무서장 압류 (갑5, 2024-11-26 접수)이며, 이에 따라 을1, 갑6 등의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

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1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

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1.3. 4.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정근호)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-24

* 확정일자: 2022-10-04

* 배당신고일자: 2024-08-19

* 대항력: 없음 (권리분석상 '없음'으로 명시)

* 특이사항: '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권'이라는 문구가 있으나, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주의사항: 주택도시보증공사로부터 2026년 2월 10일자로 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.4. 상권분석

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* 본 물건은 1호선 송탄역 인근에 위치하여 역세권의 장점을 가집니다.

* 주변에 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구가 예상됩니다.

* 숙박시설도 혼재되어 있어 상권 기능 또한 활발한 지역으로 보입니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 도시 확장 등에 따라 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

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* 교통: 1호선 송탄역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통 요지입니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 단지 인근이 송신초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 초등학교 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 업무, 주거, 숙박 등 다양한 용도의 시설이 혼재하여 활력 있는 도시 환경을 이룹니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)이 두드러지게 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 항공기 소음의 영향은 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 임차인 권리 관련 상충 정보: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 권리분석상 '대항력 없음'이라는 정보가 상반됩니다. 하지만 HUG의 확약서 제출로 인해 대항력 관련 문제는 해결될 가능성이 높습니다.

* HUG 확약서의 해석: '대항력 포기' 및 '우선변제권만 주장' 조건에 따라 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 법적 효력 및 후속 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 군용비행장 소음 영향: 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 항공기 소음으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 도시형생활주택으로, 1호선 송탄역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변의 다양한 생활 편의시설 및 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 권리관계상으로는 말소기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이며, HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점으로 보입니다. 다만, 임차인 관련 정보의 상이함과 군용비행장 소음 영향 가능성은 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

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* 우수한 역세권 입지: 1호선 송탄역 인근으로 교통 편리성이 높고, 이는 꾸준한 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

* 현대적인 건축물: 2016년 건축된 건물로, 비교적 신축에 속하여 임대 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

* 무인수 보증금: HUG의 확약서 내용에 따라 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 소형 평형: 도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 증가 추세에 부합하며, 소액 투자처로 접근 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 201,000,000원입니다.

제공된 주변 매매 정보 JSON 데이터는 건물 연식, 면적, 가격 간의 연관성이 불명확하여 직접적인 시세 산정에 한계가 있습니다. 특히, 1992년식 약 40㎡ 빌라가 5천만원에 거래된 정보는 오류일 가능성이 높으며, 1993년식 약 40㎡ 빌라가 2억 6천만원에 거래된 사례는 본건(2016년식)의 시세 범위를 예상하는 데 참고할 수 있습니다. 2013년식 약 72㎡ 빌라가 1억 1천만원에 거래된 정보 역시 최신 건물임에도 불구하고 단위 면적당 가격이 낮아 신뢰하기 어렵습니다.

따라서, 본건의 정확한 시세 산정에는 어려움이 있으나, 감정평가액 201,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 결정하는 것이 유리할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.