나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41629 [1] 경기도 평택시 용이동 491-8 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 ""용이초등학교""남동측인근에 위치하며 주위는 오피스텔,아파트
단지, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 본건과 접하는 남측 및 북측 토지는 현재 공터
임.

교통상황

차량의 출입이 용이하고 남측의 서동대로변에 여러방면으로 통하는 노선버스정류장이 있으며
남측 인근에 경부선 안성톨게이트가 소재하는 등 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층규모의 필로티구조건물임.
-외벽:타일(백색)붙임 및 드라이비트 마감
-내벽:타일,코팅페인팅,벽지 등
-창호:하이삿시창

이용상태

8층규모 건물의 5층505호 단위세대로 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수,위생설비,소화설비,승강기(오티스 15인승)설비,도시가스설비 등을 갖추었으며 개별
난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 업무시설(오피스텔)부지로 접면도로 및 부근과는 등고평탄함.

인접 도로상태등

서측으로 중로2류,동측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
지구단위 계획구역(용이지구)
보행자전용도로(접함)
중로2류(폭15미터-20미터 접함)
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건에는 주택임차권(임차권자:유환천)등기가 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026. 3. 19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2025타경41629 (1)

소재지

경기도 평택시 용이동 491-8 5층505호

용도

오피스텔

감정가

242,000,000원

면적

토지면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

토지지분: 21.3706㎡

건물면적: 75.98㎡ (약 22.99평)

건물지분: 75.98㎡

전유부분 면적(JSON): 79.44㎡ (약 24.03평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕, 8층 규모 건물 내 5층

* 사용승인일: 2018년 07월 04일

* 내부마감: 타일, 코팅페인팅, 벽지 등

* 설비: 급배수, 위생, 소화, 승강기(15인승), 도시가스, 개별난방

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 용이동 "용이초등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 본건과 접하는 남측 및 북측 토지는 현재 공터로 활용되고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 남측 서동대로변에 위치한 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남측 인근에 경부고속도로 안성톨게이트가 소재하여 광역 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로: 서측으로 중로2류(폭 15-20미터), 동측으로 보행자전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

* 주변 시설: 인근에 용이초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 갖춰져 있습니다. 현재까지 파악된 바에 따르면, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 04일 울산세무서장의 압류 (갑5)입니다.

* 주요 권리내역:

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 유환천, 금액: 195,000,000원)

* 해당 임차권은 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. (상세 내용은 1.5. 잠재적 리스크 참조)

* 갑구 5번: 압류 (울산세무서장, 2023-04-04) - 말소기준권리

* 갑구 7번: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 2025-03-25) - 본 경매 사건의 개시 결정 등기입니다.

* 인수되는 권리:

* 상기 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으므로, 임차보증금 195,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 다만, 주택도시보증공사의 확약서 제출 내용은 인수 여부 판단에 변수가 될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 유환천)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021-05-24

* 확정일자: 2021-05-10

* 비고: 등기부상으로는 주택임차권이 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되어 인수 여부 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 평택시 용이동 일대는 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 주거 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 주거 편의성을 높이고 있으며, 용이초등학교가 소재하여 교육 환경 또한 우수합니다. 이러한 주거 환경은 오피스텔의 임대 수익 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 용이초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 서비스 이용이 용이합니다.

* 교통: 서동대로와 인접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 경부고속도로 안성톨게이트가 근거리에 있어 수도권 및 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 위험: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 을구 1번 주택임차권(195,000,000원)은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 입찰 시 총 투자 금액 산정에 매우 중요한 요소로 작용합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 불확실성: HUG로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었으나, 이는 법적인 인수 여부에 대한 최종 판단보다는 HUG의 처리 의사를 나타내는 것으로 해석될 수 있습니다. 최종적으로 인수 여부는 법원의 배당 및 물건 명세서를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 건물 상태 및 관리: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 용이동에 위치한 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 을구 1번 주택임차권의 보증금 195,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 등기부상 '소멸되지 않는 권리'로 명시된 점과 HUG의 확약서 제출 사실을 종합적으로 고려할 때, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 만약 보증금이 인수된다면, 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시의 지속적인 개발 호재 및 오피스텔 수요 증가 기대.

* 용이동 일대의 잘 갖춰진 주거 인프라 및 편리한 교통망.

* 권리 관계 분석 및 임차인 이슈 해결 시, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 기회.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (JSON 데이터 분석): 2024년 5월 8일, 동일 건물(491-8번지) 79.44㎡ 면적의 오피스텔이 260,000,000원에 거래되었습니다. 2018년 준공된 유사 면적의 오피스텔임을 감안할 때, 본 물건의 현재 시장 가치는 감정가 242,000,000원 수준 또는 그 이상으로 추정됩니다. (2026년 1월 135,000,000원 거래 사례는 특이 사항으로 간주하여 시세 분석에서 배제함.)

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 임차보증금 195,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 이를 제외한 금액을 입찰가로 산정합니다.

* 만약 인수되는 보증금이 195,000,000원이라고 가정하고, 부동산의 순수 시장가치를 약 240,000,000원 수준으로 본다면, 잠재적 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액이 됩니다.

* 따라서, 인수 보증금 195,000,000원을 제외한 예상 입찰가는 약 45,000,000원 ~ 80,000,000원 범위로 고려될 수 있습니다. (이는 시장 상황, 낙찰률, 권리 인수 확인 정도에 따라 크게 변동될 수 있습니다.)

* 중요 주의사항: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정된 금액입니다. 만약 임차보증금 195,000,000원을 실제로 인수해야 한다면, 총 매수 금액은 입찰가 + 195,000,000원이 됩니다. 따라서, 본 물건의 실제 총 투자 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

* 또한, 등기부상으로는 임차권이 말소 예정으로 보이면서도 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 매우 중요한 쟁점이므로, 입찰 전 반드시 법원 현장 조사를 통해 임차권의 최종 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. HUG의 확약서 내용을 재확인하고, 실제 임차인과의 소통 가능성을 타진하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.