나이스옥션 법원경매 평택 2025타경590 [1] 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 168-40 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일감정 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 소재 ""칠곡저수지"" 북동측 근거리에 위치하며,
본건 주변은 전원주택, 근린생활시설, 주거나지, 임야 등이 혼재된 지대로서
주변환경은 보통시 됨.

교통상황

·본건까지 차량출입 가능하며 대중교통 이용의 편의성 등은 보통임.

형태 및 이용상태

. 칠곡리 168-40, 동소 168-41, 동소 168-39 : 일단지의 부정형, 평지로서 조사일 현재
""일단의 건부지(주상용)""로 이용중임.
. 칠곡리 168-37 : 부정형, 완경사지로서 조사일 현재 ""나지 및 법면 등""으로 이용중임.
. 칠곡리 168-9, 동소 168-72 : 부정형, 완경사지로서 조사일 현재 ""나지 등""으로 이용중임.
. 칠곡리 168-73 : 부정형, 완경사지로서 조사일 현재 ""건부지(주상용) 등""으로 이용중임.
. 칠곡리 168-38 : 부정형, 평지 및 완경사지로서 조사일 현재 ""도로 등""으로 이용중임.

인접 도로상태

·본건 중 칠곡리 168-72(맹지) 이외의 각 토지는 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·칠곡동 168-40, 동소 168-38 :
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
소하천구역<소하천정비법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

·칠곡리 168-41, 동소 168-39, 동소 168-37, 동소 168-73 :
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

·칠곡리 168-9, 동소 168-72 :
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.

· 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-.칠곡리 168-73지상 가동 건물 :

일반철골조 콘리트평슬래브지붕 지상 2층의 건물(선박형 건물)로서
· 외벽 : 철판위 페인팅 등 마감,
· 내벽 : 내부인테리어 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 1999.05.07)

-.칠곡리 168-73지상 다동 건물 :

경량철골조 기타판넬지붕 지상 단층의 건물로서
· 외벽 : 조립식 판넬 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2006.09.14)

-.칠곡리 168-73지상 나동 건물 :

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 단층의 건물로서
· 외벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출쌓기 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2009.09.24)

-.칠곡리 168-40, 동소 168-39, 동소 168-41 지상 건물

철근콘크리트 및 일반철골구조, 벽돌구조, 경량철골구조,
콘크리트경사슬래브지붕 지하1층, 지상3층의 건물로서
· 외벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출쌓기, 커튼월 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2000.08.12)

이용상태

-.칠곡리 168-73지상 가동 건물 : 조사일 현재 일반음식점 등으로,
-.칠곡리 168-73지상 다동 건물 : 조사일 현재 창고 등으로,
-.칠곡리 168-73지상 나동 건물 : 조사일 현재 단독주택으로 각각 이용중임.
-.칠곡리 168-40, 동소 168-39, 동소 168-41 지상 건물 : 조사일 현재 공실상태로 내부공사 중임.
-.칠곡리 168-73지상 나동 건물은 거주인의 부재, 폐문 등의 사유로 내부조사를 못하였으므로
경매진행시 참고바랍니다.

설비내역

-.공히 기본적인 급·배수설비, 위생설비 등이 설비되어 있는 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

-.토지, 건물명세표 및 개황도 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.
· 부합물 및 종물의 소유관계를 확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건 포함
2. 본건 지상의 옹벽, 석축, 일부 조경석 등은 토지에 포함하여 평가함
3. 본건 지상의 컨테이너 등은 이동이 가능하므로 매각 및 평가에서 제외
4. 목록11 지분매각임(공유자 우선매수권 없음)
5. 주식회사 대일산업개발로부터 2025. 7. 30. 유치권신고(공사대금 132,750,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
6. 2025. 9. 24. 신청채권자가 대일산업개발의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 내역

사건번호: 평택지원 2025타경590 (1)

소재지: 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 168-40 외 다수 필지

용도: 근린시설 (주상용, 단독주택, 나지, 법면, 도로 등 복합)

감정가: 7,046,896,420원

토지면적: 10,485.00㎡ (약 3,171.71평)

건물면적: 2,272.57㎡ (약 687.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 물건 포함, 일부 이동 가능 물건 제외)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택새마을금고

1.2. 감정평가 요약

토지: 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 소재 칠곡저수지 북동측 인근에 위치하며, 전원주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지대로 주변 환경은 보통입니다. 토지는 주상용 건부지, 나지, 법면, 도로 등으로 이용 중입니다.

건물: 총 4개 동의 건물로 파악되며, 사용승인일은 1999년 5월 7일부터 2009년 9월 24일 사이에 건축되었습니다. 주요 용도는 제2종 근린생활시설, 단독주택 등으로 이용 중이거나 공실 상태입니다. 일부 건물(168-40, 168-39, 168-41 지상 건물)은 내부 공사 중이며, 나동 건물(168-73 지상)은 폐문으로 내부 조사에 제한이 있었습니다.

1.3. 매각 대상

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 본건 지상의 옹벽, 석축, 일부 조경석 등은 토지에 포함하여 평가되었으나, 이동 가능한 컨테이너 등은 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 칠곡리에 위치하며, 칠곡저수지 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 전원주택, 근린생활시설, 주거나지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 도로 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대중교통 이용의 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용 및 지형

주요 필지는 일단지의 부정형 토지로서 평지이거나 완경사지로 구성되어 있습니다. 현재 건부지(주상용), 나지, 법면, 도로 등으로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지 대부분은 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다. 일부 필지는 소하천구역, 영농여건불리농지, 건축법상 도로에 해당하기도 합니다. 맹지인 칠곡리 168-72번지를 제외한 각 토지는 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 본 경매로 인해 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등 대부분의 등기사항이 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 47억 3천만원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리 분석

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입 2023.12.13. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2018.10.01. 대항력 있음.

* 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2019.07.18. 대항력 있음.

* 원 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.11.19. 대항력 있음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.05.10. 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.04.06. 대항력 없음.

대항력 있는 임차인(박 , 박 , 원 )의 총 보증금은 183,000,000원으로, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 특히 원 임차인은 차임이 0원으로 계약되어 있으므로, 계약 내용 및 실제 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항

* 유치권: 주식회사 대일산업개발이 2025년 7월 30일 공사대금 132,750,000원으로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자는 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 공유자 우선매수신고: 본 물건의 일부(목록11)는 지분 매각이며, 이 건에 대해서는 공유자 우선매수권이 적용되지 않습니다. 그 외 부분에 대한 공유자 우선매수 신고 가능성을 검토해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었을 가능성이 있습니다.

* 일부 건물 내부 공사 중 및 조사 제한: 일부 건물은 공실 및 내부 공사 중이며, 나동 건물은 폐문으로 내부 조사가 제한되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 분석

본 물건은 제2종 근린생활시설 및 주택 용도로 활용 가능한 다수의 건물을 포함하고 있습니다. 주변은 전원주택과 임야가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 시설로서의 기능이 강합니다.

4.2. 주변 개발 계획

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 주변에 직접적인 대규모 개발 계획은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다. 칠곡저수지 인근에 위치하여 자연 경관을 즐길 수 있는 환경입니다.

5.2. 주변 교육시설

해당 지역은 농촌 및 전원 주택 단지 특성상, 도심에 비해 주요 교육 시설까지의 거리가 다소 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 유치권: 대일산업개발의 유치권 성립 여부가 불확실하여 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 총 1억 8,300만원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 건물 내부 공사 및 조사 제한: 공사 중이거나 폐문으로 인해 건물 내부 상태 파악이 어려워 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

일부 건물(나동)의 내부 조사가 제한되어 있어, 건물 상태 및 하자 여부를 사전에 정확히 파악하기 어렵습니다.

6.3. 주변 시설 리스크

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 즉시 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 인접 지역에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 원곡면 칠곡리에 위치한 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능한 대규모 토지와 건물을 포함합니다. 넓은 토지 면적과 복합 용도로의 활용 가능성은 장점이나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수, 불확실한 유치권의 존재 등 복잡하고 부담스러운 권리 관계는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 신중한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수 비용 및 향후 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 3,171평)으로 향후 개발 또는 증축 잠재력 보유.

* 자연녹지지역으로, 건축 및 개발에 대한 다양한 가능성 검토 가능.

* 근린생활시설 및 주택 혼합 용도로 다각적 활용 시 수익 창출 기대.

* 차량 접근성이 양호하여 물류, 창고 등 다양한 사업 용도로 확장 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 7,046,896,420원입니다.

낙찰 시 인수해야 하는 임차인 보증금은 총 183,000,000원입니다.

이 외에도 유치권 등 복잡한 권리 관계와 건물 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 이러한 인수 비용과 리스크를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 55억 원 ~ 65억 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. (본 금액은 개략적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사와 분석이 필수적입니다.)

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