나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41260 [1] 경기도 안성시 대덕면 내리 741 가나안연립 나 3층313호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리 소재 ""안성맞춤박물관"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래지붕 4층 건물 중 3층 313호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택(방1, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추었으며 LPG가스에 의한 난방설비구조임.

토지의 형상 및 이용상태

북측하향의 완경사지세에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리 741번지 가나안연립 나동 3층 313호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경41260 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 35,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

해당 호실의 전유 면적은 24.90㎡ (약 7.5평)이며, 토지 지분 면적은 89.06㎡ (약 26.9평)입니다.

채권자는 유안종합개발주식회사입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리 소재 "안성맞춤박물관" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량의 접근은 용이하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(일부/전부), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 07월 16일에 접수된 천안세무서장의 압류 등기(갑12)입니다.

매각으로 인해 본건 등기부상의 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 이에 대한 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 대규모 산업단지나 상업 시설은 눈에 띄지 않으며, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 파악됩니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 시세 분석:

최근 2026년 5월에 동일한 '가나안연립' 단지 내에서 거래된 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 23일: 3층, 24.9㎡ (약 7.5평) 연립주택 50,000,000원

* 2026년 5월 22일: 1층, 24.9㎡ (약 7.5평) 연립주택 40,000,000원

* 2026년 5월 26일: 4층, 24.9㎡ (약 7.5평) 연립주택 33,000,000원

이러한 최근 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 본건(3층, 24.9㎡)의 시세는 3,300만원에서 5,000만원 사이에 형성되어 있으며, 특히 3층에 거래된 5,000만원 사례가 가장 유사합니다. 본 건의 감정가 3,500만원은 최근 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 4층 건물 중 3층 313호로, 내부 구조는 방 1개, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

위생 설비, 급배수 설비, LPG 가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 안성맞춤박물관이 위치하고 있으며, 일반적인 주거 지역으로서 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 홍창의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있습니다. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 건물 노후화: 2001년에 준공된 건물로 약 25년 경과하였습니다. 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 제한: 도시지역 내 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 개발 가능성이나 환경 변화 요인이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 여부는 직접적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 대덕면 내리 가나안연립 3층에 위치한 연립주택 강제 경매 물건입니다.

감정가 3,500만원 대비 최근 실거래가가 3,300만원에서 5,000만원 사이로 형성되어 있어 시세 대비 메리트가 있다고 판단됩니다.

권리 관계는 명확한 편이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 및 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 0원으로 분석되어 인수 부담은 없으나, 임차인과의 원만한 해결 방안 모색이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가 최고가(5,000만원)보다 낮은 감정가 3,500만원으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다 (대항력 있는 임차인 제외).

* 입지: 안성맞춤박물관 인근으로, 지역 내에서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

최근 동일 면적, 동일 단지 내 3층 거래 사례인 5,000만원을 최고가 기준으로 삼고, 감정가(3,500만원) 및 명도 비용, 세금 등을 고려했을 때, 합리적인 예상 입찰가는 4,000만원 ~ 4,500만원 수준으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 4,000만원 중반대를 고려하여 적극적으로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.