나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41369 [1] 경기도 평택시 서탄면 금암리 609-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서탄면 금암리 ""서탄면 행정복지센터""서측 인근에 위치하며 부근은
소규모의 공장지대로 농가주택,새말마을이 위치하고 서측은 임야,동측으로 구거가 흐르며
동측 도로건너편은 농경지대(경지정리 ""답"")임.

교통상황

부근까지 차량의 접근이 가능하며 북측인근의 새말마을앞까지 운행하는 노선버스(88번 등)
가 있는 등 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

2필일단의 대체로 평탄하게 조성된 사다리형상의 잡종지상태로 부근과는 대체로 등고평탄함.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역
성장관리계획구역(2024.01.29)(산업유도형)
가축사육제한구역(2922.01.26)(일부제한 300미터이내-전축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
군용비행장 소음대책구역<군용비행장.군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률>
*토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2023.11.20 - 2028.11.19)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 ""답""이나 정지한 상태의 현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건 토지에는 지상권설정(지상권자:천안우리신용협동조합)이 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
2. 인접한 토지(609-4, 609-12)와 일단으로 농지전용허가를 득하여 정지한 "잡"상태로 불가분의 관계로 일괄 평가함
3. 공부장 지목은 "답"이나 정지한 상태의 현황은 "잡종지"임
4. 지적상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41369 (1)

소재지: 경기도 평택시 서탄면 금암리 609-8

용도: 답

감정가: 276,848,000원

토지면적: 484.00㎡ (약 146.4평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 서탄면 금암리 서탄면 행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장지대, 농가주택, 새말마을 등이 혼재되어 있습니다. 서측으로는 임야, 동측으로는 구거가 흐르며, 동측 도로 건너편은 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 북측 인근 새말마을까지 88번 버스 등 노선버스가 운행되어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태

토지는 대체로 평탄하게 조성된 사다리형상의 잡종지 상태이며, 주변 지형과 등고평탄합니다.

인접 도로상태

지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(2024.01.29)(산업유도형)

* 가축사육제한구역(2022.01.26)(일부 제한 300미터 이내 - 전축종 제한)

* 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 군용비행장 소음대책구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20 - 2028.11.19)

주변 시설

평택 서탄면에 위치하며, 인근에는 농경지와 공장지대가 혼재되어 있습니다. 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 평택시의 경우 고덕면에 평택에코센터(폐기물처리시설)가 운영 중이며, 신규 폐기물 처리시설 건립이 주민 반발 등으로 난항을 겪는 사례가 있습니다. 본건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 내 주요 기반시설에 대한 관심은 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을17 (근저당, 천안우리신용협동조합, 2021-11-02)

등기부현황

* 갑6: 소유권이전 (권오순, 2017-10-23)

* 을17: 근저당 (천안우리신용협동조합, 2021-11-02, 금301,200,000원, 말소) - 말소기준권리

* 을18: 지상권설정 (천안우리신용협동조합, 2021-11-02, 말소)

* 갑8: 소유권이전 (이진영, 2023-09-25, 대물변제)

* 갑11: 가압류 (이종석, 2025-01-22, 금200,000,000원, 말소)

* 갑12: 임의경매 (천안우리신용협동조합, 2025-02-14, 234,251,466원, 말소) - 본건 경매개시결정

* 갑13: 가압류 (신한카드주식회사, 2025-04-22, 금4,541,268원, 말소)

총 등기부채권액: 505,741,268원

인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있습니다. 이는 등기부등본 요약에서 말소된 것으로 표시된 지상권(을18)과는 별개로, 낙찰자가 인수해야 할 지상권이 존재할 가능성이 있음을 시사합니다. 해당 지상권의 구체적인 내용(권리자, 내용, 존속기간 등)은 추가 확인이 필요합니다.

소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당(을17)보다 선순위가 아닌 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 본건 임의경매(갑12)와 관련된 모든 채권이 경매를 통해 정리될 가능성이 높음을 의미합니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 경기도 평택시 서탄면 금암리는 주변이 소규모 공장지대와 농경지, 농가주택 등이 혼재된 지역입니다. 이로 인해 상업 활동보다는 산업 및 농업 활동이 중심을 이루는 지역으로 판단됩니다. 인근에 "서탄면 행정복지센터"가 있어 기본적인 행정 서비스는 이용 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 유흥업소 밀집 지역과는 거리가 있어, 활발한 상권 형성보다는 지역 기반 시설 및 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통

본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시에는 북측 인근 새말마을까지 운행하는 88번 버스 등을 이용해야 합니다. 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

편의시설

가장 가까운 행정복지센터 이용이 가능하며, 생활 편의시설은 서탄면 소재지나 인근 도시의 편의시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 반환이 불가합니다.

* 원상회복명령 가능성: 토지 현황과 공부상 지목(답)이 다른 점, 또는 타 용도로 사용된 흔적이 있을 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 지적상 맹지: 토지 진출입로 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 토지 취득 시 허가를 받아야 하며, 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가받은 경우 법적 제재를 받을 수 있습니다. 이는 투자 및 매각 시 중요한 제약 요인입니다.

* 각종 개발 및 제한 구역: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 각종 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

* 미확인 지상권 인수 가능성: 등기부등본 요약상 말소된 권리로 기재되어 있으나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어 인수해야 할 지상권이 존재할 수 있습니다. 이에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 공부상 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "잡종지"로 정지된 상태입니다. 이는 토지 이용 현황에 대한 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요함을 의미합니다.

* 인접 토지와의 불가분 관계: 감정평가 시 인접 토지(609-4, 609-12)와 일단으로 평가된 점은, 개별 토지의 활용성이 인접 토지와 연관되어 있거나, 향후 개발 시 인접 토지와의 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서탄면 금암리의 답(현황 잡종지)으로, 토지면적은 484㎡(약 146.4평)입니다. 감정가는 2억 7천만 원대입니다. 토지는 지적상 맹지이며, 농지취득자격증명 제출 및 토지거래허가구역 내에서의 거래 등 까다로운 요건을 충족해야 합니다. 또한, 공부상 지목과 현황이 상이하고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 있어 권리관계에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 주변은 소규모 공장, 농가주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 투기 목적보다는 실질적인 농업 또는 개발 목적의 접근이 필요합니다. 각종 개발 제한 구역으로 지정되어 있어 활용 방안에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지거래허가구역 내 투자: 오산세교3지구 개발과 연계된 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 토지 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 허가 절차 준수가 필수적입니다.

* 계획관리지역: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 저평가된 감정가: 주변 시세 및 개발 가능성을 고려할 때, 감정가가 상대적으로 저평가되었을 가능성이 있습니다. (단, 이는 시세 조사를 통해 재확인 필요)

* 농업 관련 활용: 농지로서의 가치를 고려하여 실제 영농을 목적으로 하는 경우, 농지취득자격증명 발급을 통해 경작이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 권리관계, 토지 이용 제한, 시장 상황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 인수되는 지상권의 존재 가능성, 맹지라는 점, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 농지로서의 취득 자격 요건을 충족하는지 여부가 입찰가 결정에 중요한 요소가 될 것입니다. 제시된 인수 보증금(0원)은 없으므로, 이를 제외한 입찰가 산정에 대한 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.