나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41284 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-11 엠씨티40 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '만정리 유적공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일 : 2015.07.143) 내 제3층 제302호로서,

외 벽: 외장석 및 치장벽돌 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 일부타일 마감 등.
창 호: 이중샷시 창호 등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 현황은 주거용 오피스텔(방2, 욕실, 주방, 현관, 다용도룸 등)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 보안설비, 방화설비, 방재방침설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 15 미터 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역<수도법> , 상대보호구역<학교보건법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김준형)로부터 2026.06.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41284 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-11 엠씨티40 3층302호

건물명: 엠씨티40

용도: 오피스텔

토지면적: 59.02㎡ (약 17.85평)

건물면적: 73.76㎡ (약 22.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1억 6,600만원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '만정리 유적공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 수준임.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역.

1.2. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물(사용승인일: 2015.07.14). 대상 물건은 3층 302호임.

외벽: 외장석 및 치장벽돌 마감 등.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.

창호: 이중샷시 창호 등.

이용 상태: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔(방2, 욕실, 주방, 현관, 다용도룸 등)로 이용 중임.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방, 보안, 방화, 방재, 승강기 설비 등 구비.

1.3. 권리분석

말소 기준 권리: 갑6 압류 (남동세무서장, 2022.06.07)

권리 현황:

* 을3 주택임차권 (김준형, 보증금 1억 8천만원) - 2023.08.28 말소 예정. 전입 2021.08.20, 확정 2021.07.28.

* 상기 임차인에 대해 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.06.11.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었음.

* 이에 따라, 명시된 권리분석상 임차 보증금 인수 금액은 0원으로 판단됨.

잠재적 위험: 상기 HUG 확약서 내용에도 불구하고, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로 주의가 요구됨.

1.4. 상권분석

주변 개발 현황: 공도읍 만정리 일대에 도시개발사업(만정(신기)도시개발사업)이 추진되었으며, 2025년까지 수변공원(도시생태공원) 조성이 예정되어 있어 지역 환경 개선 및 가치 상승 기대.

유사 물건 거래 사례: '엠씨티40' 및 인근 오피스텔 단지(엘리시아, 오션빌리지 등)의 최근 3년간 실거래가 정보는 제한적이며, 특히 본 물건과 동일한 면적/층수의 거래 사례는 확인되지 않음. 다만, 일부 유사 면적(26평형)의 경우 2022년 4월 실거래가 1억 7,400만원 수준으로 확인됨.

주변 시설:

* '만정리 유적공원' 인근에 위치하여 녹지 공간 접근성이 양호한 편임.

* 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집하여 상업 활동이 활발할 것으로 예상됨.

* 주변에 다수의 산업단지가 있어 직주근접 배후수요가 풍부할 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

교통: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능함. 38번 국도 접근성이 양호하나, 포화 상태에 대한 언급도 있음.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 서안성농협하나로마트, 노브랜드 안성공도점 등이 근거리에 위치함.

교육시설: 만정초등학교(약 0.2km), 만정중학교(약 0.3km), 경기창조고등학교(약 0.5km) 등이 인접하여 교육 환경은 보통 수준임.

의료시설: (주변 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음.)

1.6. 잠재적 리스크

임차인 관련: HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 마찰이나 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

공실 위험: 주변 오피스텔 공급량 및 지역 경제 상황에 따라 공실 발생 가능성이 존재하며, 1인 가구 및 소형 오피스텔 수요 변화 추이를 주시할 필요가 있음.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 입지 선정 시 주변 개발 계획 및 향후 입지 변화 가능성을 고려해야 함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안성시 공도읍에 위치한 오피스텔로, 주거 및 업무 밀집 지역에 속해 있으며 교통 접근성 또한 양호한 편임.

등기부상 임차인의 대항력 있는 권리는 말소되었고, HUG의 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

다만, 임차인 관련 명도 진행 시 세심한 주의와 추가 확인이 필요함.

만정지구 도시개발사업 및 수변공원 조성 등 지역 개발 호재가 있어 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있음.

1.8. 투자 포인트

인수 부담 없는 임차인 권리: HUG 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 0원으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능함.

안정적인 임대 수요: 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지가 밀집한 지역으로 꾸준한 임대 수요가 기대되며, 주변 산업단지 배후수요도 풍부함.

지역 개발 호재: 공도읍 도시개발사업 및 공원 조성 계획 등은 장기적인 관점에서 물건 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1억 6,600만원

현 시세 분석:

* 유사 면적(26평형)의 오피스텔 실거래가가 2022년 4월 기준 1억 7,400만원 수준으로 확인됨.

* '엠씨티40' 단지 내 84㎡(약 25평) 타입의 실거래가가 2022년 4월 기준 1억 7,400만원으로 확인됨.

* 다른 유사 단지(엘리시아, 오션빌리지)의 거래 사례는 적거나 확인되지 않음.

* 현재 매물로 나온 오피스텔의 시세는 파악되지 않았으나, 과거 실거래가 및 감정가(1억 6,600만원)를 고려할 때 현 시세는 1억 7천만원 이상으로 추정됨.

인수 보증금: 0원

추정가 산정:

* 감정가 1억 6,600만원은 현 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됨.

* 임차인 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 현 시세의 80~90% 수준 또는 감정가 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 따라서, 최소 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위 내에서 시세 변동 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.