나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41267 [1] 경기도 평택시 지산동 850-48 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 ""송탄역(1호선)"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행빈도 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 중 제10층 제1002호로서,
외벽 : 석재타일 붙임 마감, 대리석 타일 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 붙임 마감 등,
창호 : 플라스틱 창호 등으로서,
전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

공부상 용도는 ""오피스텔""입니다.

설비내역

통상적인 전기설비, 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 북서측 하향지세의 사다리형 토지로 ""오피스텔, 다세대주택"" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측, 남서측, 북동측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 나영민)로부터 2026.06.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 평택지원 2025타경41267(1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 평택시 지산동 850-48번지 10층 1002호이며, 신축 도로명 주소는 경기도 평택시 송탄2로65번길 13, 1002호입니다.

본건은 오피스텔 용도로 사용되고 있으며, 감정평가액은 295,000,000원입니다.

토지 면적은 47.41㎡(약 14.3평)이며, 토지 지분은 47.415㎡입니다.

건물 면적은 84.81㎡(약 25.7평)이며, 건물 지분은 84.81㎡입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건축물대장상 본건 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 10층 중 10층에 위치합니다.

건축물 현황상 복합 용도로 오피스텔 12호, 다세대주택 6세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치하며, 지하철 1호선 송탄역에서 남동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스와 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 2월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(수원지방법원 평택지원 2025타경41267)입니다.

등기부등본상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 김용제 외 1명 (2017-02-20)

* 공유자 전원지분 이전: 이은환 (2021-09-01, 매매 260,000,000원)

* 주택임차권: 나영민 (2023-10-05 접수, 금액 260,000,000원, 말소 예정)

- 나영민 임차인의 전입일자 및 확정일자는 2021년 9월 1일입니다.

- 물건 명세서상 주택도시보증공사(양도 전 임차인 나영민)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 나영민 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-02-05 접수, 283,371,721원)

- 본 경매의 채권자이며, 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 나 (보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-09-01)

- 대항력: 없음 (위 확약서 내용에 따라)

* 임차인: 최 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-10)

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 그러나 최 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 계약 관계 해소 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 이용계획 및 제한상태에 따른 지역지구(일반상업지역, 소로2류 등) 및 각종 규제사항은 존치될 수 있습니다.

* 본건 매각으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경기도 평택시 지산동 일대는 송탄역을 중심으로 한 상업 및 주거 복합지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

오피스텔 및 다세대주택이 많아 임대 수요 또한 일정 부분 존재할 것으로 보입니다.

송탄역이라는 교통 요충지에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력은 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 송탄역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역에 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 다세대주택이 혼재하는 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 군사시설 영향: 본건은 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책지역에 포함되어 있어, 비행 훈련 등으로 인한 소음 피해가 발생할 수 있습니다. 이는 주거 및 상업 활동에 영향을 미칠 수 있는 주요 고려사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 최 의 대항력: 보증금이 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 비행장 소음: 인근 군사 공항으로 인한 지속적인 소음 발생 가능성은 생활의 질 저하 및 재산 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* HUG 관련 특수 조건: 임차인 나영민의 보증금 처리와 관련하여 HUG의 확약서 내용이 있어, 낙찰 후 HUG와의 절차 협의가 필요할 수 있습니다. (다만, 명시된 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 송탄역 초역세권에 위치하여 교통 및 상업적 입지가 우수하며, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(최 )의 존재와 비행장 소음이라는 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

특히, 나영민 임차인의 경우 대항력을 포기하는 확약서가 제출되었으나, HUG와의 계약 조건 및 향후 처리 과정을 세부적으로 확인하여 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 가능성에 대비하는 것이 중요합니다.

보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 복잡한 권리 관계와 특수 조건으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 송탄역 초역세권의 뛰어난 교통 요지: 광역 접근성이 우수하여 임대 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 오피스텔 및 다세대주택 밀집 지역: 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* HUG 보증 관련 특수성: HUG의 관여와 임차인의 대항력 포기 확약 등으로 인해, 명확한 권리 분석 후 상대적으로 낮은 금액에 취득할 가능성이 있습니다.

* 복합 용도 건물: 오피스텔 및 다세대주택으로 활용되어 다양한 수익 모델을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 295,000,000원입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

채권자인 주택도시보증공사의 채권액은 283,371,721원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

주변 시세 분석을 위해서는 별도의 조사가 필요하나, 일반적으로 감정가는 시장 가격을 반영하므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 비행장 소음 및 임차인 관련 리스크를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 결정하는 것이 타당할 것으로 보입니다.

따라서, 265,500,000원 ~ 295,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건의 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인, 명도 저항 정도, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.