나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40842 [1] 경기도 평택시 팽성읍 송화리 247-33 302동 나동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 ""팽성초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 아파트, 근생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 건내 3층 304호로서,
외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(팽성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역, 제3종구
역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.

*기호2 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(팽성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역, 제3종구
역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령(2023카임80)으로 2023.
07.12일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026. 3. 6.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2025타경40842 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 송화리 247-33 302동 나동 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 63.71㎡ (약 19.27평)

토지지분: 63.711㎡ (약 19.27평)

건물면적: 47.57㎡ (약 14.39평)

건물지분: 47.57㎡ (약 14.39평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2017년 (추정)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 건물 내 3층 304호

사용승인일: 2017.03.29

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 "팽성초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(팽성초등학교), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역, 제3종구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 해당 시설 운용에 따른 소음 및 안전 관련 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 광명세무서장의 압류(2023.02.06.)이며, 접수된 주택임차권(김숙희, 138,000,000원, 2023.07.12. 등기) 및 강제경매개시결정(주택도시보증공사, 2025.01.22. 등기) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다("인수 보증금 합계: 0원").

3.3. 임차인 현황

임차인: 김숙희 (주택도시보증공사 보증)

보증금: 138,000,000원

전입/확정일자: 2022-06-24

비고: 본건과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)는 2026.03.06.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인은 대항력을 포기한 것으로 간주됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 건물(2017년 건축, 약 46.4㎡~47.57㎡)의 거래가는 2026년 5월 기준 약 90,000,000원에서 95,000,000원 선에서 형성되어 있습니다. 이는 평당 약 200만원 수준입니다.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 139,000,000원이지만, 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 90,000,000원~95,000,000원으로, 감정가와 실거래가 간 상당한 차이를 보입니다. 이는 향후 입찰가를 결정할 때 중요한 고려 요소가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 팽성초등학교가 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주위는 주거 지역으로 형성되어 있으며, 인근에 캠프 험프리스(USAG Humphreys)가 위치하여 지역 경제 활성화에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 안정리 로데오거리 등 상업 시설도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군사시설 영향

본건은 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전제2구역에 포함되어 있어, 군용기 운항으로 인한 소음 발생 및 비행 안전 관련 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 변동 가능성

주택도시보증공사의 확약서로 인해 대항력이 포기되었고 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임차인의 보증금 138,000,000원이 상당한 금액이므로, 임대차 관련 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정가(139,000,000원)와 최근 실거래가(약 90,000,000원~95,000,000원) 간의 큰 차이는 향후 낙찰 후 재산 가치 평가나 매각 시 시장 가치를 반영하는 데 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 팽성읍의 다세대주택으로, 팽성초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 소음 및 비행 안전 관련 영향을 받을 수 있습니다. 특히, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인의 대항력이 포기되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 격차가 존재하므로, 입찰 시 면밀한 시세 조사와 잠재적 리스크에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. HUG 연관 물건의 안정성 (조건부)

주택도시보증공사가 채권자로 개입된 경매 물건으로, 임차인과의 관계에서 HUG의 확약서가 명확히 존재하여 법적 리스크가 일부 해소된 측면이 있습니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

평택시 팽성읍은 미군기지 이전 및 관련 개발 등으로 인해 지속적인 인구 유입과 지역 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(47.57㎡)과 유사한 물건의 최근 실거래가(2026년 5월, 90,000,000원~95,000,000원)를 기준으로 산정하였습니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 점을 고려하되, 감정가와의 괴리 및 잠재적 리스크를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 산출한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 법원 집행 절차 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.