나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31129 [1] 경기도 양평군 서종면 문호리 240-53 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 '서종면 게이트볼장' 남동측 원거리에 위치하며,
주위는 전원주택단지, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 근거리에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 대중
교통여건은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

완경사지로서 휴경지상태임.

인접 도로상태

본건 북측 및 남측으로 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 배출시설설치제한지역, 자연
보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감
창 호: 샷시 창호임

이용상태

단독주택(리모델링 공사가 중단된 상태임)으로 이용중임.

설비내역

리모델링 공사중 중단된 상태로서 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 부대설비의
정상적인 작동여부를 확인을 요함.

부합물 및 종물

기호(1)토지(문호리 240-53번지)상에 소유자 미상의 구축물 2동이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 현수막이 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함
목록 2 단독주택(리모댈링 공사가 중단된 상태임)으로 이용중임(감정평가서 참조)
목록 3 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31129 (1)

소재지: 경기도 양평군 서종면 문호리 240-53

용도: 단독주택

감정가: 627,168,000원

토지면적: 760.00㎡ (약 229.9평)

건물면적: 224.72㎡ (약 67.98평)

건물 제시외면적: 41.50㎡ (약 12.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOO (정보 부족)

주요 특징: 중복사건, 유치권, 농지취득자격증명 필요

2. 물건 현황

2.1. 토지 현황

본건 토지는 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 '서종면 게이트볼장' 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 전원주택 단지, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다. 토지는 완경사지로 휴경지 상태이며, 북측 및 남측으로 포장된 도로에 접해 차량 진입이 가능합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

2.2. 건물 현황

본건 건물은 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 2007년 03월 22일에 사용 승인되었으며, 현재 리모델링 공사가 중단된 상태입니다. 이에 따라 전기, 위생, 급배수, 난방 등 부대설비의 정상적인 작동 여부 확인이 필요합니다. 건물 외 제시외 건물 41.50㎡가 소재합니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양평군 서종면 문호리에 위치하며, 주변은 전원주택 단지, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

3.2. 교통상황

차량 진입은 가능하나, 근거리에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 불편한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 토지 등기부: 접수일자 2022-07-08, 권리종류 근저당권, 권리자 이상명 (근저당권 을8호)

* 건물 등기부: 접수일자 2022-07-08, 권리종류 근저당권, 권리자 이상명 (근저당권 을4호)

말소기준권리는 이상명 근저당권(2022.07.08. 접수)입니다.

4.2. 인수되는 권리

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 압류, 강제경매, 임의경매, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4.4. 특이사항

* 중복사건으로 분류되어 있습니다.

* 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 별도 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 본건 토지(목록 3)는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

5. 상권분석

주변 지역은 전원주택 단지와 농경지, 임야가 혼재되어 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 대중교통 이용이 불편한 점을 감안할 때, 주로 개인 차량을 이용하는 거주자에게 적합한 지역입니다. 상업 시설이 밀집된 지역이 아니므로, 생활 편의 시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 생활정보

* 주변 편의시설: '서종면 게이트볼장'에서 원거리에 위치하며, 전원주택 단지와 농경지, 임야가 주변에 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 접근성은 불편합니다.

* 건축물 정보: 2007년 사용 승인된 철골콘크리트구조 2층 단독주택이며, 현재 리모델링 공사가 중단된 상태입니다.

7. 잠재적 리스크

* 유치권: 현수막 설치로 유치권 존재 가능성이 있습니다. 성립 여부 및 해결 방안에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. (중요 리스크)

* 리모델링 공사 중단: 건물이 현재 리모델링 공사가 중단된 상태로, 추가적인 공사 비용 발생 및 하자 보수에 대한 부담이 예상됩니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 매각물건 중 토지에 대해 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시, 낙찰 후에도 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 관련 사건 진행 상황을 주시해야 합니다.

* 설비 하자 가능성: 리모델링 공사 중단으로 인해 건물 내 각종 설비(전기, 난방, 상하수도 등)의 정상 작동 여부를 장담할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 서종면의 자연 친화적인 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 6억 2천만원대이며, 토지 760㎡, 건물 224.72㎡, 제시외 건물 41.50㎡를 포함합니다. 등기부상 말소기준권리 확인 결과, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 '유치권 행사 중' 현수막, 리모델링 공사 중단, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 요구됩니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 명확한 해결 방안 마련 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 양평 서종면의 쾌적한 자연환경과 전원주택 단지 내 입지.

* 건물 리모델링 완료 시 주거 가치 및 활용도 상승 기대.

* 권리상 낙찰 후 등기 이전 시 문제는 없으나, 유치권 등 특수 권리 분석이 필수.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 627,168,000원입니다.

주변 다세대/빌라 매매 정보(52.4㎡ 15,500만원, 56.4㎡ 14,500만원, 76.89㎡ 19,000만원)는 본건 단독주택의 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

본 건은 현재 리모델링 공사가 중단된 상태이며, '유치권 행사 중'이라는 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무도 있습니다.

이러한 복합적인 요인으로 인해, 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

유치권 문제 해결 비용, 리모델링 공사 완료 비용, 그리고 이에 따른 법적/시간적 소요를 감안해야 합니다.

일반적으로 이러한 리스크 물건은 감정가의 60~70% 수준에서 입찰이 고려됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 3억 8천만원 ~ 4억 4천만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. (이는 유치권 및 리모델링 비용에 대한 별도 산정 및 법적 검토를 전제로 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.