나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31072 [1] 경기도 이천시 대월면 초지리 116-5 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 대월면 초지리 소재 ""대월면 행정복지센터"" 북동측 근거리에 위치하며,
인근은 아파트, 다세대주택 및 단독주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층건 내 3층 301호, 303호, 4층 402호로서
외벽: 석재붙임 및 드라이비트 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시 창호 구조임.

이용상태

각호 모두 다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 남동 및 남서측으로 각 폭 약 4~5미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 집합건축물대장등본상 명칭란에 제1동으로 기재되어 있으나 등기사항전부증명서 및
귀 의뢰목록에는 기재되지 않았으며, 실제로는 건물에 한샘하이츠 B동으로 표기되어
통칭되고 있고, 인접지에 소재하는 3개동과 같이 한샘하이츠 단지를 형성하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 거실 외부에 철재 구조물 부착되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31072 (1)

소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 116-5 3층301호

용도: 다세대주택

건물면적: 50.85㎡ (약 15.38평)

토지면적: 59.16㎡ (약 17.89평)

감정가: 105,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. "대월면 행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

부지 남동측 및 남서측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본 물건의 등기부등본상 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2015-01-13)

* 갑4: 소유권이전 (2015-01-13, 매매)

* 을3: 전세권설정 140,000,000원 (강산건설주식회사, 2022-08-12) - 말소기준권리

* 을4: 주택임차권 85,000,000원 (김성훈, 2023-12-27, 확정일자 2017-12-13) - 말소

* 갑5: 임의경매 415,000,000원 (강산건설주식회사, 2025-04-10) - 말소 (본건 경매개시결정)

총 등기부채권액은 225,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강산건설주식회사

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권으로 설정되었으며, 말소 예정입니다.

* 임차인: 김성훈

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-27

확정일자: 2017-12-13

배당신고일자: 2023-12-27

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되었으며, 말소 예정입니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (위 임차인들의 권리는 말소될 예정이므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (제공된 정보상 해당 사항 없음)

4. 건물 및 토지 정보

4.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시 창호 구조입니다. 건축물대장상 준공일은 2014년 10월 10일입니다.

4.2. 건물 이용 상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

4.3. 설비 내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.4. 토지 형상 및 이용 상태

남서하향 경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

4.5. 건축물표제부 요약

* 건물명칭: 제1동 (실제 통칭: 한샘하이츠 B동)

* 소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 116-5번지 (도로명: 경기도 이천시 대월로880번길 49)

* 주요구조: 철근콘크리트구조

* 총층수: 지상 4층

* 사용승인일: 2014년 10월 10일

* 연면적: 656.52㎡

* 대지면적: 686㎡

* 건폐율: 32.62%

* 용적률: 95.7%

* 주용도: 공동주택

4.6. 전유부 요약

* 동: 제1동

* 호: 301호

* 층: 3층 (지상)

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 대월면 초지리는 주거 기능과 함께 농경지, 임야가 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 생활 편의시설은 인근 "대월면 행정복지센터" 주변으로 일부 분포하며, 대규모 상업 시설 이용 시에는 이천 시내로 이동해야 합니다.

5.2. 최근 매매/전월세 정보 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

* 정호마을 7,8동 (1997년식, 59.99㎡): 2026년 5월 5,000만원 거래

* 세원베스트빌 (2017년식, 44.91㎡): 2026년 3월 12,000만원 거래

* 정호마을 9동 (1997년식, 68.02㎡): 2026년 3월 7,800만원 거래

본건은 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 건물입니다. 특히 2017년식 건물이 12,000만원에 거래된 사례는 본건의 시가 판단에 중요한 기준이 될 수 있습니다. 1997년식 건물들의 시세가 상대적으로 낮은 점을 고려할 때, 본건의 신축 연도는 가격 경쟁력에서 큰 장점으로 작용할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 인근에 대월초등학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: "대월면 행정복지센터" 및 소규모 상점들이 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하며, 대월로를 통해 차량 이동이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 명칭은 "제1동"이나 실제로는 "한샘하이츠 B동"으로 통칭되며, 인접 3개동과 함께 단지를 형성하고 있습니다.

* 기타 참고사항: 건물 거실 외부에 철재 구조물이 부착되어 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 이천시 대월면 초지리에 위치한 다세대주택으로, 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 장점을 가지고 있습니다. 권리상 인수할 임차보증금은 없으며, 모든 권리는 말소될 예정입니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 신축 연도가 가격에 큰 영향을 미치는 것으로 분석됩니다. 토지이용계획상 일부 제한이 있으나, 주거 용도로서의 가치는 충분히 있다고 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건축 연도 (2014년)

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 용이함 (인수되는 권리 없음)

* 지역 내에서의 꾸준한 주거 수요 기대

10. 예상 입찰가

감정가 105,000,000원을 기준으로, 최근 유사 신축 건물(2017년식)의 매매가(12,000만원)를 참고할 때, 본건의 적정 시세는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 이상인 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.