나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51906 [1] 경기도 성남시 분당구 궁내동 334-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 백현동 소재 ""성남외국어고등학교"" 남측 인근에 위치하는 하이
츠빌리지 제111동(통칭 제3층 제201호)으로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 제4층 건물 내 제3층 제201호로(김석한 소유지분)
외벽 : 몰탈위페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

주택(방5, 욕실3, 주방/식당, 거실, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비, 주차장 등의 설비가
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 부정형의 토지로 건부지(연립주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전녹지지역, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규
제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

본건 평가 대상이 속한 주택단지의 일부 건물은 공부상 구분건물으로 되어 있으나 본건을 비
롯한 일부 건물은 구분소유적 공유형태로 공부상 토지·건물로 등재되어 있음.‘김석한’소
유지분의 위치는‘하이츠빌리지 제111동 제3층 제201호’로서 종전 본건이 거래된 내역 및
현장실사를 통한 점유자(세입자) 진술 등을 토대로 위치를 확인하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 임차인 거주 중임.
(2) 기타 : 1층에 창고가 2개호가 소재하며 1개호는 임차인 이용, 나머지 1개호는 소유자가
이용 중이 것으로 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
이 사건 매각대상 공유지분은' 3층 201호'를 구분소유하기 위한 공유지분이라는 신청채권자의 주장이 있고, 본건이 거래된 내역 및 현장실사를 통한 점유자(세입자)진술 등을 토대로 구분소유적 공유관계임을 전제로 '3층 201호'를 감정평가 하였음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51906 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 궁내동 334-1

물건종류: 다가구주택 (토지 및 건물 지분매각)

토지면적: 1614.00㎡ (약 488.24평)

토지지분: 669.1644㎡ (약 202.45평)

건물면적: 659.39㎡ (약 199.50평)

건물지분: 219.77㎡ (약 66.50평)

감정가: 1,520,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 궁내동 334번지에 소재하며, 성남외국어고등학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경으로서는 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 보전녹지지역, 비행안전제2구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 14일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을5)입니다.

주요 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리가 있습니다.

매수인이 인수해야 할 권리: 을구 6번 임차권등기. 이는 김종환 외 1명 명의이며, 보증금 1,000,000,000원, 전입일자 2021년 5월 27일, 확정일자 2021년 5월 14일입니다. 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 김 (전입 2008-03-18): 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원.

* 김 (전입 2015-07-24, 확정 2021-05-14): 대항력 있음. 보증금 1,000,000,000원, 차임 0원. (물건명세서상의 인수 대상 임차인과 동일 정보로 추정)

* 안 (전입 2021-07-12): 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원.

* 이 (전입 2015-07-24, 확정 2021-05-14): 대항력 있음. 보증금 1,000,000,000원, 차임 0원. (물건명세서상의 인수 대상 임차인과 동일 정보로 추정)

총 인수 보증금은 1,000,000,000원으로 판단됩니다. (물건명세서 '을구 6번 임차권등기' 기준)

1.3. 상권분석

본건은 분당구 내 단독주택 및 공동주택이 혼재된 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

성남외국어고등학교가 인접해 있어 학군 관련 잠재력이 있습니다.

주변 검색 결과, 대규모 상업 시설이나 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 보전녹지지역 및 비행안전구역 등 개발 제한 사항이 존재합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 4층 건물 중 제3층 제201호이며, 내부 구조는 방 5개, 욕실 3개, 주방/식당, 거실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전, 난방, 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 10억 원에 달하는 임차보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 총 감정가 대비 매우 높은 비율이며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며, 특히 보증금이 0원으로 기재된 김 및 안 임차인에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다. (비록 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 존재로 인한 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.)

본 건은 구분소유적 공유관계임을 전제로 감정평가가 이루어졌습니다. 지분 매각으로 인한 복잡한 소유 관계 및 관리상의 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 보전녹지지역, 비행안전제2구역 등 개발 및 건축에 대한 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구라는 우수한 입지조건을 갖추고 있으나, 10억 원의 임차보증금 인수라는 매우 큰 부담을 안고 있습니다.

다가구주택으로서의 활용 가능성은 있으나, 지분 매각 및 구분소유적 공유 관계라는 특성상 명확한 권리 분석과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

인수되는 임차보증금 규모를 고려할 때, 투자보다는 시세보다 현저히 낮은 가격에 취득하여 직접 거주하려는 목적의 수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

분당구의 안정적인 주거 환경 및 인프라 이용 가능성.

대규모의 임차보증금 인수 후 명도 문제 해결 시, 상당한 시세 차익 기대 가능성.

건축된 지 20년이 넘었으나, 내부 구조 및 설비는 비교적 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,520,000,000원입니다.

하지만 매각으로 인해 1,000,000,000원의 임차보증금이 인수되므로, 실질적인 투자 금액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려해야 합니다.

이에 따라, 예상되는 투자 비용은 약 520,000,000원 선입니다. (1,520,000,000원 - 1,000,000,000원)

입찰 시에는 보증금 인수 금액, 명도 난이도, 추가적인 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 최적의 입찰가는 500,000,000원에서 600,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.