나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51916 [1] 경기도 광주시 신현동 1229 오포이-편한세상 104동 11층 1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 소재하는 ‘신현초등학교’ 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 북동측으로 태재로와 서천로가 각각 위치하고 이 도로를 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 아파트 내 11층 1102로서,

외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 섀시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중이며 방과 거실, 주방의 발코니는 확장형임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 공동현관보안개폐설비, 주차장시설 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로가 서측, 북동측으로 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 녹지용지(녹지용지), 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역(신현1 지구단위계획구역(세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-08-26)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-11-11)(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도확인요(오포중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 내부 접근이 제한돼 있어 표준적 이용상황을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

이 물건은 경기도 광주시 신현동 1229번지에 위치한 오포e-편한세상 104동 11층 1102호 아파트입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경51916 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

건물면적은 160.83㎡ (약 48.66평)이며, 토지지분은 131.18㎡ (약 39.69평)입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 중복사건으로, 재매각 절차를 통해 진행됩니다. 재매각 시에는 매수보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 소재하며, ‘신현초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 북동측으로는 태재로와 서천로가 인접해 있어 도로 이용이 편리합니다. 해당 도로를 따라 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 단지 내 도로는 서측 및 북동측으로 외부 공도와 연결됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

해당 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역(신현1 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신현초등학교, 오포중학교), 절대보호구역(신현초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 용도지구 및 환경 관련 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2016년 2월 18일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을6)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 914,643,627원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사두리대부 (주 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 등기부상 전세권(을11) 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 정보

본 물건은 오포e-편한세상1차아파트 단지에 속하며, 2010년 3월 31일 사용승인된 총 6개동 248세대 규모의 아파트입니다. 본 물건은 15층 건물 중 11층에 위치합니다. 전용면적은 160.83㎡ (약 48.66평)입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다. 지하 주차시설에는 전기차 충전기 11대가 설치되어 있습니다.

4.2. 주변 생활 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑, 외식 등의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육 환경

단지 북서측 인근에 신현초등학교가 위치하며, 오포중학교도 비교적 가까운 거리에 있습니다. 이는 자녀가 있는 가정에 유리한 교육 환경을 제공합니다. 다만, 학교 인근 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재매각 사유

본건이 재매각으로 진행되는 이유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이전 경매에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었다면, 이는 잠재적인 문제점을 시사할 수 있습니다.

5.2. 토지이용계획에 따른 제약

다양한 용도지구(계획관리지역, 녹지용지, 주거개발진흥지구 등) 및 환경 규제 지역(자연보전권역, 특별대책지역 등)에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

5.3. 건물 노후도

2010년 3월 사용승인된 건물로, 현재 16년차에 접어들었습니다. 연식이 있는 만큼 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 장기적으로는 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5.4. 내부 접근 제한

감정평가 시 내부 접근이 제한되어 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 평가 내용과 차이가 있을 수 있으며, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 요구됩니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 제공된 정보와 추가 검색 결과들을 종합해 볼 때, 해당 아파트 단지 인근에 명백한 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 광주시 신현동은 주거 및 교육 시설이 밀집된 지역으로, 일반적으로 쾌적한 주거 환경을 갖춘 곳으로 평가됩니다. 다만, 광주시의 경우 쓰레기 소각장 건립과 관련된 지역 주민들의 반발 사례가 일부 검색되었으나, 이는 특정 후보지에 국한된 내용으로 파악됩니다. 매수 결정 전에는 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 육안으로 확인하고, 잠재적인 민원이나 환경 문제 발생 가능성을 철저히 점검하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었으며, 권리상 인수할 사항이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건으로 평가됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 복잡한 토지이용계획 및 규제, 건물 연식 등은 신중한 접근을 요구합니다.

7. 투자 포인트

* 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가 수준과 비교했을 때, 감정가가 상대적으로 낮아 투자 매력도가 높습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 가치가 안정적으로 유지될 수 있는 지역입니다.

* 재매각 기회 활용: 재매각 물건은 최초 경매 시보다 경쟁이 덜할 수 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(160.83㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일, 6층 거래가 87,000만원

* 2026년 6월 25일, 15층 거래가 96,000만원

본건은 15층 건물 중 11층에 위치하고 있으며, 감정가는 852,000,000원입니다. 최근 15층 거래가가 96,000만원인 점과 11층의 위치를 고려할 때, 적정 시세는 900,000,000원에서 930,000,000원 사이로 추정됩니다. 재매각 물건의 특성과 권리관계의 안전성을 감안하여, 감정가 대비 약 105% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 910,000,000원 (구백십만 원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.