나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51961 [1] 경기도 성남시 수정구 태평동 5176-1 노블스타 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51961 [1] 경기도 성남시 수정구 태평동 5176-1 노블스타 1동 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51961
• 주소: 경기도 성남시 수정구 태평동 5176-1 노블스타 1동 3층301호
• 감정가: 346,000,000원
• 최저가: 242,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매7계 2025타경51961 | 소재지: 경기도 성남시 수정구 태평동 5176-1 노블스타 1동 3층301호 | 감정가: 346,000,000원 | 최저가: 242,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51961 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 태평동 5176-1 노블스타 1동 3층301호

용도(공부/현황): 제2종근린생활시설(사무소) / 주거용(다세대주택)

감정가: 346,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채권자: 김OO / 민OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

건물 면적 (전용): 65.98㎡ (약 19.96평)

*건물은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 다세대주택으로 이용 중입니다.

2. 위치 및 입지 분석

2.1. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 수인분당선 ""가천대역""이 가까이 위치하고 있어 대중교통 사정은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

2.2. 주변 환경 및 생활 정보

본건은 태평중학교 서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거밀집 지역입니다. 주위환경은 비교적 보통이며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설 여부를 파악하기 위한 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특기할 만한 대규모 기피시설(혐오시설)은 확인되지 않았습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

토지는 서측으로 하향경사진 것을 평탄하게 조성한 가로장방형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

주요 토지이용계획으로는 준주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 상의 이점이 있으며, 시가지경관지구, 상대보호구역(태평중학교), 비행안전제5구역(전술), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 물건 현황 및 건축 특징

3.1. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 2016년 12월 07일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 3층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 벽돌붙임 마감 등이며, 창호는 새시창호입니다. 위생 및 급배수시설, 엘리베이터, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

공부상 용도는 사무소이나, 현황은 주거용(다세대주택)으로 이용 중인 상태입니다.

3.2. 임대차 관계

현재 임대차 관계가 있으며, 임차인이 입주 중인 것으로 조사되었습니다. 입찰 전 정확한 임차인의 권리관계 및 대항력 유무를 확인해야 합니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석 특이사항

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 외 채권자 민OO가 경매를 신청하였습니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리관계 자체는 복잡하지 않으나, 아래 특이사항에 유의해야 합니다.

4.2. 주요 리스크 및 주의사항

1) 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인의 지위는 자동으로 상실됩니다. 입찰 전 공유자우선매수신고 여부를 최종 확인해야 합니다.

2) 전세사기피해자의 우선매수권: 본건은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 적용 대상일 수 있으며, 전세사기피해자가 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

3) 위반 건축물 및 무단 용도변경:

- 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

- 2020년 6월 1일자로 무단 용도변경(사무소→주거)으로 위반건축물로 등재되어 있습니다.

- 이로 인해 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 등 행정조치가 있을 수 있습니다. 낙찰자는 매각대금을 완납한 후 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 등의 리스크를 감수해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 역세권 및 주거 밀집 지역에 위치하여 입지적인 장점(교통 및 생활 편의성)을 갖추고 있습니다. 2016년 준공된 비교적 신축급 건물이라는 장점도 있습니다. 그러나, 공부상 용도와 현황 용도가 다르다는 점(위반건축물)이 가장 큰 리스크 요인이며, 이로 인해 대출 제한 및 행정 처분 가능성이 상존합니다. 또한, 공유자우선매수신고 및 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성도 입찰 시 고려해야 할 중요 요소입니다.

5.2. 투자 포인트

1) 준주거지역 내 신축급 건물: 주거지역 중에서도 용적률 및 건폐율이 유리한 준주거지역에 위치하며, 2016년식으로 비교적 건물 상태가 양호합니다.

2) 교통 및 생활 편의성: 가천대역 및 버스정류장 접근성이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3) 위반건축물 리스크 반영된 저가 입찰 가능성: 위반건축물이라는 특성으로 인해 타 물건 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 이는 투자 수익률을 높일 수 있는 요인이 됩니다. 다만, 이행강제금 등 리스크 비용을 반드시 산정해야 합니다.

*본 보고서는 컨설팅 참고 자료이며, 입찰 참여는 개인의 최종 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매7계