나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51809 [1] 경기도 성남시 중원구 은행동 829 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51809 [1] 경기도 성남시 중원구 은행동 829 지하층1호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51809
• 주소: 경기도 성남시 중원구 은행동 829 지하층1호
• 감정가: 140,000,000원
• 최저가: 98,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매7계 2025타경51809 | 소재지: 경기도 성남시 중원구 은행동 829 지하층1호 | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 98,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51809 (1)

용도/구분: 다세대주택 / 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소재지: 경기도 성남시 중원구 은행동 829 지하층1호

감정가: 140,000,000원

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 박OO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적 (대지권): 10.91㎡ (약 3.30평)

건물면적 (전용면적): 41.02㎡ (약 12.41평)

* 다세대주택은 아파트와 달리 공급면적이 별도로 표시되지 않으며, 건물면적은 전용면적입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제지하층 제1호

사용승인일: 1993.08.16. (약 32년 경과)

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다. (도시가스 개별난방)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 경기도 성남시 중원구 은행동 소재 "은행중학교" 남서측 인근에 위치한 주거용 부동산입니다. 주위는 아파트단지와 연립다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 성남 구시가지 내에서 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 분위기를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

물건지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 정류장(은행중학교 등)이 소재하여 일반, 마을, 직행 등 다양한 버스 노선(예: 일반 51, 마을 88, 88-1, 10 등)을 이용할 수 있어 대중교통 상황은 비교적 양호합니다. 역세권은 아니지만, 버스를 통한 접근성이 확보되어 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 환경

교육 시설: 은행중학교가 가까워 도보 통학이 편리하며, 주변에 다른 학교 시설도 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

편의 시설: 주변에 상가 및 근린생활시설이 소재하며, '은행2동 행정복지센터'와 '은행공원'이 인근에 위치하여 행정 및 휴식 공간 이용이 편리합니다. 은행공원은 운동시설, 놀이시설 등을 갖춘 근린공원입니다.

2.4. 상권 분석

주변은 아파트단지와 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 상권이며, '자혜로길 상점가' 등 소규모 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(슈퍼, 식당, 기타 소매점) 이용에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 법규 검토

3.1. 권리 분석 (부동산임의경매)

본 건은 채권자 박OO의 임의경매 신청에 의한 물건으로, 소유자 및 채무자가 동일합니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로, 토지와 건물 전체를 매각하는 일반적인 경매 물건으로 권리상의 문제는 없어 보입니다.

다만, **임대관계가 '미상'**인 점은 중요한 주의사항입니다. 현황조사서상 임차인이 있을 경우, 그 임차인이 대항력 있는 임차인인지, 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 만약 미상의 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인이라면, 낙찰자가 그 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 '제2종일반주거지역'으로 건폐율 및 용적률 등 건축 규제를 받으며, 주거 환경이 양호한 지역임을 의미합니다.

'지구단위계획구역(주거환경개선 은행2)'으로 지정되어 있어, 장기적으로 해당 지역의 주거 환경 개선 사업에 따른 개발 호재 및 규제 사항을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

'상대보호구역'에 속하여 학교 보건법에 따른 건축 제한을 받을 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 물리적 리스크

지하층 물건: 지하층은 일조 및 통풍이 불리하고 습기가 많아 주거 환경이 상대적으로 열악할 수 있습니다. 감정가 또한 이 점을 반영했을 가능성이 높습니다.

노후화: 1993년 사용승인으로 약 32년이 경과하여 건물 노후도에 따른 수리비 발생 가능성이 있습니다.

4.2. 권리적 리스크

임대관계 미상: **가장 큰 리스크**입니다. 현장 조사 및 명도 협상을 위한 철저한 준비가 필요하며, 낙찰 후 명도 과정이 까다로울 수 있습니다.

토지 형상: '남서측 하향의 세장형 완경사지'로, 건축 환경에는 큰 문제가 없으나, 지대가 낮은 지하층 물건의 경우 침수 위험 등에 대비할 필요가 있습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

성남시 중원구에는 '성남시장례문화사업소(화장장)'가 갈현동에 위치하고 있습니다. 본 물건 소재지인 은행동과는 거리가 있지만, 동일한 구 내에 소재하는 주요 혐오시설로 입찰 전 정확한 심리적 거리감과 영향을 파악할 필요가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 성남시 중원구 내 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택 지하층으로, 약 12.41평의 전용면적을 가진 소형 주택입니다. 감정가 1억 4천만 원은 해당 지역의 노후도, 지하층 입지 등을 고려한 것으로 판단됩니다. 저렴한 소액 투자 물건이 될 수 있으나, **지하층의 단점**과 **임차인 미상**이라는 권리적 리스크를 동시에 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

소액 투자 가능: 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

주거 환경 개선 기대: '지구단위계획구역(주거환경개선 은행2)' 지정으로 장기적인 주거 환경 개선 기대감이 있습니다.

임대 수요: 은행중학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 소형 주택의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되어 월세 투자 목적에 적합할 수 있습니다. (다만, 지하층 특성 고려 필요)

5.3. 최종 조언

성공적인 투자를 위해서는 유찰을 기다려 적정 가격을 찾아야 하며, 무엇보다 **임차인 현황에 대한 철저한 현장 조사** 및 법원 자료 확인이 필수적입니다. 미상 임차인의 대항력 유무에 따라 입찰 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매7계