나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1407 [1] 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 1층107호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1407 [1] 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 1층107호 근린생활시설 경매

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성남지원 경매7계 2025타경1407 | 소재지: 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 1층107호 | 감정가: 1,035,000,000원 | 최저가: 724,500,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경1407 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 1층107호

용도: 근린생활시설 (공부상 소매점, 현황 공실)

감정가: 1,035,000,000원

토지/건물 면적: 토지 6.94㎡ (약 2.10평) / 건물 39.00㎡ (약 11.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 권리 및 기타 정보

소유자/채무자: 유OO

채권자: 원OOOOOO

특이사항: 임대관계 미상 (현황 공실 상태)

주의사항: 미사역 중심상업지역 상가의 공실 리스크 존재. 현황조사 및 임차수요 분석 철저 필요.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 미사역 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 학교, 상업용 및 업무용 빌딩, 관공서, 공원 등이 혼재하는 미사강변도시 중심상업지역 내에 입지하고 있습니다. 교통 상황은 미사역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

주변 환경은 아파트단지를 배후에 둔 미사역세권 상권으로, 인접 도로와 등고 평탄한 정방형의 토지이며, 중심상업지역의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 제반 주위환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 권리분석

본 경매는 '부동산 임의경매' 사건으로, 등기부상 채권액 확보를 위한 경매입니다.

매각은 '토지/건물 일괄매각'으로 진행되어 일반적인 상가 매매와 동일하게 소유권 이전에 문제가 없습니다.

현재 '공실' 상태이므로, 임차인 권리관계 (대항력 있는 임차인 유무)에 따른 명도 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 임차인이 없는 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 인도명령을 통해 신속한 명도를 진행해야 하며, 채무자(소유자) 유OO가 점유 중일 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

2.3. 상권분석

본건은 미사강변도시의 중심상업지역에 위치하며, 풍부한 배후수요를 갖춘 하남시 대표 상권 중 하나인 미사역 상권에 속합니다. 대로변과 연계된 1층 상가로 접근성은 양호합니다.

상권은 미사역 개통 및 주변 개발 완료 단계에 접어들면서 활기를 띠고 있으나, 신도시 특성상 과도한 상가 공급으로 인해 대형 상업시설 내부나 핵심 입지가 아닌 곳에서는 높은 공실률이 보고되고 있습니다. 본건이 1층 상가임에도 불구하고 '공실' 상태라는 점은 이러한 상권의 위험성을 방증합니다.

2.4. 생활정보 및 주변시설

미사역을 중심으로 병원, 학원, 음식점, 금융기관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라는 매우 우수합니다.

주변에는 하남종합운동장, 미사호수공원(망월천 수변 상권), 이옥진시인마을테마공원 등 휴식 및 여가 시설이 잘 조성되어 있습니다.

혐오시설로는 하남시 신장동에 '하남 유니온파크(소각장, 하수처리시설 등)'가 있으나, 이는 국내 최초로 모든 시설이 지하화되고 지상에는 전망타워와 물놀이시설, 체육관 등 주민 친화 시설로 조성되어 있어 전통적인 혐오시설의 부정적인 영향은 거의 없을 것으로 판단됩니다.

2.5. 잠재적 리스크

최대 리스크: **상가 공실 장기화 위험** 입니다. 현재 공실 상태이며, 미사역 상권의 높은 공실률 문제 속에서 신규 임차인을 확보하는 데 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

**경쟁 심화:** 중심상업지역 내 유사 업종 및 경쟁 상가의 수가 많아 임차인 유치 경쟁이 치열할 수 있습니다.

**수익률 변동성:** 최초 임대료 책정 및 임대 기간 확보가 중요하며, 예상 임대수익률을 달성하지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 미사강변도시 핵심 입지인 미사역 중심상업지역 1층 상가로, 탁월한 입지 조건과 배후 아파트/오피스텔 수요를 갖추고 있어 잠재 가치는 높습니다.

그러나 현재 '공실' 상태이며, 미사 상권의 공실 문제가 경매가 속출하는 수준인 점을 감안할 때, 감정가(10억 3,500만 원)에 대한 철저한 재평가 및 보수적인 임대수익률 분석이 필수적입니다.

안정적인 임차인을 확보할 수 있는 업종 (예: 대형 프랜차이즈, 병의원 등)을 사전에 검토하고, 공실을 감안한 저가 낙찰 전략을 통해 안전 마진을 확보해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 지하철 5호선 미사역 초역세권 및 중심상업지역에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

**1층 희소성:** 상업시설 건물 내에서도 가시성과 접근성이 가장 좋은 1층 상가입니다.

**배후 수요:** 대규모 아파트 단지와 업무 시설이 밀집한 미사강변도시의 중심부에 위치하여 고정 수요가 풍부합니다.

**개발 호재:** 올림픽대로 접근 용이성 등 광역교통망이 우수하며, 하남시의 지속적인 인구 증가와 주변 산업단지(강동 산업단지, 고덕상업업무 복합단지 등) 조성으로 인한 추가 수요 유입이 기대됩니다.

법원 정보

성남지원 경매7계