나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51978 [1] 경기도 광주시 양벌동 725-3 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 ""매곡초등학교"" 동측 인근 다세대주택지대에
위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하나 대중교통
수단은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층 건 내 2층 202호로서
(사용승인일 : 1996.01.18.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감.
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 욕실, 주방, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 도시가스개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 직사각형 평지로서 다세대주택 2개동이 소재함.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 세로(포장)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물에 2024.01.12.주택임차권이 등재되어 있음.(등기사항전부증명서 참조 요망.)
- 임차보증금 : 금197,000,000원
- 범 위 : 전유부분 전부
- 임대차계약일자 : 2022.01.17.
- 주민등록일자 : 20225.02.25.
- 점유개시일자 : 2022.02.28.
- 확정일자 : 2022.01.17.
- 임차권자 : 고승열.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 고승열)로부터 2026. 5. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 성남지원 2025타경51978 (1) 사건으로 경기도 광주시 양벌동 725-3 비동 2층202호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 210,000,000원이며, 건물면적은 75.34㎡(약 22.8평), 토지 지분은 57.58㎡(약 17.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "매곡초등학교" 동측 인근에 위치한 다세대주택지대에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 근거리 시내버스정류장이 소재하나 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

토지는 대체로 직사각형의 평지이며, 동측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획으로는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 개발 및 이용에 일부 제한이 따르는 지역입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.04.10 접수, 을5)입니다.

낙찰 시 소유권이전 등기(갑9, 갑10) 및 주택임차권(을5) 등은 말소될 예정입니다.

주목할 점은 임차인 고 (주택도시보증공사)의 주택임차권입니다. 해당 임차인은 2026.05.26.자로 주택도시보증공사로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 임차인 고 은(는) 대항력을 포기하였으며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

따라서 인수되는 권리(임차보증금 등)는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

주변은 매곡초등학교 인근의 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 밀집도가 높은 편입니다.

인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 라움빌리지(2020년 건축, 72.93㎡, 1층): 2026년 5월 13일 30,000만원 (3억원)에 거래됨.

* 중앙리버타운101동(2010년 건축, 64.68㎡, 3층): 2026년 6월 25일 15,500만원 (1억 5,500만원)에 거래됨.

* 대우네오빌104동(2013년 건축, 53.55㎡, 2층): 2026년 6월 25일 15,200만원 (1억 5,200만원)에 거래됨.

본건은 1996년 건축된 다세대주택으로, 주변 신축 빌라의 높은 시세와 비교했을 때 건축 연도가 오래된 편입니다. 그러나 거래 사례들을 볼 때, 면적, 건축 연도, 층수, 단지 규모 등에 따라 가격 편차가 큰 것으로 나타납니다. 본건의 건물 면적(75.34㎡)은 비교 대상 중 가장 넓은 편에 속합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 매곡초등학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

교통 측면에서는 시내버스정류장이 근거리에 있으나, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있다는 점은 참고해야 합니다.

주변 편의시설에 대한 상세 정보는 외부 검색이 제한되어 제공하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: 임차인 고 은(는) 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출하였으나, HUG에서 임차보증금을 전액 변제하지 못할 경우 발생할 수 있는 절차상의 복잡성이나 추가적인 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 건물 노후도: 1996년 준공된 건물로, 약 30년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역 등에 해당하여 지역 개발 및 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 1천만원입니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 임차인이 대항력을 포기하고 HUG의 확약서가 제출되어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 1996년식 건물이라는 점, 대중교통 이용 편의성이 다소 떨어지는 점, 그리고 개발 제한 구역에 포함된다는 점 등은 고려해야 할 사항입니다.

주변 시세는 신축 건물의 높은 가격부터 비교적 오래된 건물까지 다양하게 형성되어 있으며, 본건의 적정 가치 판단을 위해서는 면밀한 시세 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 완화: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 통상적인 경매 물건에 비해 명도 절차상의 어려움이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 감정가 2억 1천만원 대비 주변 시세 및 본건의 상태를 고려하여 적정 입찰가를 산정한다면, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과, 건축 연도가 더 신축인 유사 면적대의 물건은 3억원에 거래되었으나, 건축 연도가 더 오래되고 면적이 작은 물건들은 1억 5천만원대에서 거래가 이루어졌습니다.

본건은 1996년식 건물임을 감안할 때, 최고가 거래 사례인 3억원에는 미치지 못할 것으로 보이며, 최소 거래 사례인 1억 5천만원대보다는 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

건물의 크기(75.34㎡)와 HUG의 보증금 관련 확약으로 인한 권리관계의 명확성을 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 현 시세 분석에 따른 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.