나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55540 [1] 경기도 오산시 원동 560-19 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""오산한국병원"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔
단독주택, 다세대주택, 아파트, 음식점, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 12층 중 8층 802호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호 : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
건축법 제2조제1항제11나목에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2 : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.07.21일 수원지방법원의 임차권등기명령(2023카임20737)으
로 2023.07.25일자로 주택 임차권이 설정 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55540 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 560-19, 8층 802호

물건종별: 오피스텔

감정평가액: 217,000,000원

매각방법: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지지분: 29.889999999999997㎡ (약 9.04평)

건물면적: 79.88㎡ (약 24.16평)

건물면적(전용): 79.88㎡ (약 24.16평) (JSON 기반)

건물 전유부 면적 (JSON): 79.88㎡

1.3. 건물 구조 및 용도

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 12층 중 8층 802호

주요 용도: 오피스텔 (건축물표제부상 업무시설)

내부 마감: 외벽 - 석재 및 몰탈위 페인팅, 내벽 - 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일, 창호 - 샷시 이중 창호

설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 소화, 도시가스, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산한국병원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 음식점, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 용도 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

*기호 토지: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 건축법상 도로 포함.

*기호2 토지: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 8월 4일 접수된 수원시의 압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

을구 3번 순위의 주택임차권(권리자: 이정재)으로, 임대차보증금 223,000,000원이며, 전입일자 2020년 12월 21일, 확정일자 2020년 12월 14일입니다.

이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 주요 권리 내역 요약

*소유권보존: 2018-08-10 (이병설)

*소유권이전: 2021-02-10 (김대성)

*압류: 2022-08-04 (포천세무서장) - 말소기준권리

*압류: 2023-05-18 (수원시) - 말소

*가압류: 2023-08-09 (주택도시보증공사) - 말소

*강제경매: 2025-04-14 (이정재, 수원지방법원 2025타경55540) - 말소 (본건 경매개시결정)

*주택임차권: 2023-07-25 (이정재, 임대차보증금 223,000,000원) - 인수 (선순위)

3.4. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 223,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-21

확정일자: 2020-12-14

대항력: 있음

비고: 본 임차권은 말소되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 병원, 음식점, 점포 등이 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

오산한국병원 인근의 입지 특성상 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 상업시설, 금융기관, 병원(오산한국병원) 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

상대보호구역 정보에 따르면 원일중학교가 인접해 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

5.3. 주변 환경

단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역과 상업 시설이 결합된 환경입니다.

별도의 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 223,000,000원입니다.

본건의 감정가는 217,000,000원이나, 인수해야 할 임차보증금이 이를 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

만약 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 있다면, 해당 금액만큼은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 경매 채권자와 임차인의 동일인

본건 강제경매의 채권자(권리자)가 임차인 이정재와 동일하며, 경매 신청 금액이 임차보증금과 일치하는 점은 특이사항입니다. 이는 임차인이 보증금 회수를 위해 직접 경매를 신청한 것으로 보이며, 임차인의 배당 여부 및 잔액 인수 금액이 본건 투자의 핵심 요소가 됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 오피스텔로, 주변 상권 및 교통 환경은 양호한 편입니다.

그러나 등기부등본 및 물건명세서 상 선순위 임차인의 보증금 223,000,000원이 매각 후에도 인수되는 조건이 가장 큰 위험 요소입니다.

이는 감정평가액 217,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰 시 추가적인 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 본건은 높은 위험을 수반하는 물건으로, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

*양호한 입지: 오산시 원동의 중심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

*부동산 강제경매: 임차인이 직접 경매를 신청한 경우로, 보증금 회수와 관련된 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있음.

*향후 시세 상승 기대: 오산 지역의 부동산 시장 상황 및 개발 계획에 따라 시세 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 217,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 223,000,000원으로 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 투자가치는 매우 신중하게 평가되어야 합니다.

인수되는 보증금 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있으며, 이는 감정가 대비 수익률을 현저히 낮추거나 손실을 발생시킬 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 예상 시세보다 낮아야 수익을 기대할 수 있습니다.

일반적으로 이러한 고위험 물건의 경우, 감정가 대비 큰 폭의 할인이 필요하며, 경우에 따라서는 입찰 참여 자체가 부적절할 수도 있습니다.

매우 보수적인 관점에서, 예상되는 총 투자 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 220,000,000원을 넘지 않는다고 가정할 때,

입찰가는 약 10,000,000원 이하로 고려해볼 수 있습니다.

(참고: 이는 매우 위험도가 높은 물건에 대한 보수적 접근이며, 임차인과의 협상, 배당 내용, 향후 시세 변동 등 다양한 변수를 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.