나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1108 [1] 경기도 오산시 부산동 778-7 오산운암1단지주공아파트 가상가동 지하층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 부산동 소재 ""운천초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트단지주변 상가지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 경부고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 2층 건 내 제지하층 제1호로서,
(사용승인일 : 2000.03.22)
외 벽 : 외장타일붙임, 강화유리 등 마감,
내 벽 : 내부 인테리어 등 마감임.

이용상태

생활편익시설으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 화물용승강기설비, 화재경보설비, 지상주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서 상업용(생활편익시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 24m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-09-02)(운암구역), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013.04.22)(운천고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-29)(운천중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운천초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-07-29)(운천중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1108 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 부동산 표시

* 소재지: 경기도 오산시 부산동 778-7 오산운암1단지주공아파트 가상가동 지하층1호

* 용도: 근린상가

* 토지면적: 485.05㎡ (약 146.73평)

* 건물면적: 402.97㎡ (약 121.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 600,000,000원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 사용승인일: 2000년 3월 22일

2. 입지조건

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3. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 오산시 부산동 소재 "운천초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트단지 주변 상가지대로, 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 경부고속도로 등 주요 간선도로와의 접근성이 용이하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-09-02)(운암구역)에 해당합니다.

* 또한 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(운천초, 운천중), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

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3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건의 말소기준권리는 2015년 7월 31일 접수된 경기화성새마을금고의 근저당권입니다.

* 말소기준권리보다 선순위로 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 등기부상의 총 채무액은 702,042,056원입니다.

* 물건명세서에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 5월 1일

* 확정일자: 2025년 4월 30일

* 배당신고일자: 2025년 6월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없으며, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 김진현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

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3. 상권분석

4.1. 업종 및 이용현황

* 본건은 현재 생활편익시설(근린상가)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

* 주변에 다수의 아파트 단지가 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 혼재해 있어 상권 활성화에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

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3. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 아파트 단지 및 근린 상가에 마트, 병원, 음식점 등 다양한 편의시설이 분포하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 운천초등학교와 운천중학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전제3구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 이용 및 건축 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

* 운천초, 운천중학교 주변 보호구역으로 교육환경 보호 관련 규정 준수가 요구됩니다.

6.2. 총 채무액 대비 감정가

* 등기부상 총 채무액(702,042,056원)이 감정가(600,000,000원)를 초과하고 있어, 경매 진행 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

6.3. 임대차 관련 리스크

* 현재 임차인 김 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 시간 소요 및 이사비 등 협상 리스크가 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으므로 권리 관계상 직접적인 재정 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

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3. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 오산시 부산동의 아파트 단지 내 상가로, 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 입지에 위치합니다.

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있으나, 등기부상 총 채무액이 감정가를 초과하는 점과 임차인 명도 절차를 고려할 때 신중한 투자 접근이 필요합니다.

* 이용 현황, 법적 제한 사항, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석 후 입찰 참여를 권고합니다.

8. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

* 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 하는 안정적인 임대 수요 기대.

* 다양한 근린생활시설 인접으로 상권 활성화 가능성.

* 주요 간선도로 접근성이 용이한 교통 편의성.

9. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 600,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 다만, 등기부상 총 채무액이 감정가를 초과하는 상황임을 감안할 때, 실제 매각 가격은 감정가 이하로 결정될 가능성이 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 예상 명도 비용, 현재 공실률 및 실제 임대료 수준 등을 종합적으로 조사하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 리스크 요인을 고려하여 감정가의 80~90% 수준에서 경쟁 입찰 상황을 지켜보며 전략적인 입찰가 책정을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.