나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55472 [1] 경기도 화성시 양감면 용소리 835-16 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도감정 · 평가일 2025.04.25

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

경기도 화성시 양감면 사창리 소재 ""사창초등학교"" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 중소규모의 공장,
자연부락, 농경지 및 임야 등의 혼재된지역으로서 공업용지로서의 주위환경 보통임.

토지의 상황

- 기호 1, 2토지

남동측으로 하향경사진 토지를 축대를 조성하여 일부는 평탄하게 조성하였으나 일부는 도로와 같은
높이의 일단의 사다리형태의 토지로서, 공장부지로 이용 중이며 자세한 토지의 상황은 별지의 ""지적
및 건물개황도"" 참고 바람.

- 4토지

세장형의 토지로서 공부상 지목 및 현황 ""도로""임.

건물의 구조 및 현상

2013. 08. 26. 사용승인된 일반철골구조 기타지붕 2층 공장 건물로서,

기둥: H 형강
벽체: 단열 패널 등
바닥: 콘크리트 마감 등
지붕틀: 철골트러스
창호: 새시창호임.

기계/기구의 현상

- 기호 1, 7

국내에서 제작된 합성수지 성형설비로서, 기호 2건물의 1층에 설치되어 있음.

- 기호 8

국내에서 제작된 수변전설비로서 건물의 외곽에 설치되어 있음.

- 기호 2~6

소재불명임.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

- 임대관계

미상임.

- 기타

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 수목 및 기계기구 포함 평가, 일부 기계 소재불명, 이동식 철골조 창고는 매각 제외, 일부 제시외 건물 매각 제외(파손으로 과다한 수리 비용으로 평가제외 됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55472 (1)

소재지: 경기도 화성시 양감면 용소리 835-16

용도: 공장

감정가: 2,778,949,700원

토지면적: 3846.00㎡ (약 1163.44평)

토지지분: 3226.0044㎡ (약 975.90평)

건물면적: 1421.80㎡ (약 430.09평)

건물지분: 1421.8㎡ (약 430.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스제십삼차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 위반건축물

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함, 수목 및 기계기구 포함 평가, 일부 기계 소재불명, 이동식 철골조 창고는 매각 제외, 일부 제시외 건물 매각 제외(파손으로 과다한 수리 비용으로 평가제외 됨)

1.2. 토지 및 건물 현황

* 토지:

- 기호 1, 2 토지: 남동측으로 하향 경사되었으며, 일부는 평탄하게 조성되었으나 일부는 도로와 같은 높이의 일단의 사다리 형태 토지로서 공장 부지로 이용 중임.

- 기호 4 토지: 세장형 토지로 공부상 지목 및 현황 "도로"임.

* 건물:

- 2013년 8월 26일 사용 승인된 일반철골구조 기타지붕 2층 공장 건물임.

- 주요 구조: H형강 기둥, 단열 패널 벽체, 콘크리트 바닥, 철골트러스 지붕틀, 새시 창호.

* 제시외 건물: 일부는 매각에 포함되나, 파손으로 인한 수리 비용 과다로 평가에서 제외된 일부 제시외 건물 및 이동식 철골조 창고는 매각 제외 대상임.

* 기계/기구:

- 합성수지 성형 설비 및 수변전 설비 등은 평가에 포함되어 매각 대상에 포함될 수 있으나, 일부 기계(기호 2~6)는 소재불명임.

1.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 2019년 10월 18일자 하나은행 근저당권.

* 소멸 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정임.

* 인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않아 추가 확인이 필요함.

* 총 채무액: 3,840,863,101원 (등기부채권 총액 기준)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 본 물건은 유동화물건, 공동담보 물건이며, 위반건축물로 등재되어 있음.

* 주의사항: 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각하며, 제시외 건물, 수목, 기계기구를 포함하여 평가하였으나 일부 기계는 소재불명이며, 이동식 철골조 창고와 일부 제시외 건물은 파손으로 인한 수리비 과다로 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 소재지: 경기도 화성시 양감면 용소리 835-16.

* 주변 환경: "사창초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 중소규모 공장, 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 공업용지로서의 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 고속도로 접근성: 평택-화성고속도로 양감IC에서 차량으로 약 10분 거리. 화성-안성 민자고속도로 건설이 추진 중이며, 이 도로가 개통되면 양감면 일대의 교통 여건이 획기적으로 개선될 것으로 예상됨.

* 도로망: 국도 39호선과 82호선과 연접해 있으며, 신규 개통된 동서간선도로(양감IC~발안IC) 접근성이 좋음. 2차로 변에 접하여 접근성과 시인성이 우수함.

* 대중교통: 인근에 버스 정류장이 위치하며, 향남신도시, 향남역, 평택항 등과의 접근성이 용이함.

2.3. 주변 개발 계획

* 화성 H-테크노밸리 산업단지: 양감면 일원에 조성 중인 대규모 산업단지로, 삼성전자 등 첨단 제조업체 유치가 진행되고 있어 향후 지역 산업 발전의 핵심 거점으로 부상할 전망임.

* 화성-안성 민자고속도로: 2035년 개통 예정으로, 화성 남부권의 교통망을 획기적으로 개선하고 물류 흐름을 원활하게 할 것으로 기대됨.

* 화성 도시기본계획: 6도심 구역 중심으로 복합물류 유통단지 조성이 계획되어 있어 잠재적 가치가 높음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 2019년 10월 18일자 하나은행 근저당권 [을9].

* 소멸 권리: 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정임.

* 인수 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 명확히 확인되지 않아 낙찰자는 해당 권리 유무를 필히 확인해야 함.

3.2. 총 채무액

* 등기부채권 총액: 3,840,863,101원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됨.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대차 관계가 미상으로 확인되므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 경기도 화성시 양감면의 공업용지 지역에 위치하고 있으며, 주변에 중소규모 공장들이 다수 분포하고 있음.

* 계획관리지역으로 공장 설립 및 운영에 적합한 환경을 갖추고 있음.

4.2. 주변 산업 현황

* 화성 H-테크노밸리 일반산업단지 조성: 양감면 일대에 조성 중인 대규모 산업단지는 반도체, 미래차, 스마트 물류 등 첨단 산업을 유치하며 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 예상됨.

* 인근 산업단지와의 연계: 단지 반경 3km 내외에 다수의 산업단지가 밀집해 있으며, 특히 H-테크노밸리, 발안산업단지, 평택고덕국제신도시 등과의 접근성이 뛰어나 비즈니스 시너지 효과를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* "사창초등학교"가 남측 근거리에 위치하고 있음.

* 주변에 농경지와 임야가 혼재되어 있어 대규모 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있으나, 향남신도시와의 연계성을 고려할 때 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됨. (추가 검색을 통해 상세 파악 필요)

5.2. 교육시설

* 사창초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 대한 접근성이 양호함.

5.3. 기타

* (추가 검색을 통해 병원, 은행, 마트 등 주변 생활 기반 시설에 대한 정보를 보강할 필요가 있음.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본 물건은 위반건축물로 등재되어 있어, 관련 법규에 따른 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 가해질 위험이 있음.

6.2. 물건 현황 불일치

* 일부 기계 및 기구(기호 2~6)의 소재가 불명확하여 정확한 현황 파악이 어려움.

* 일부 제시외 건물은 파손으로 인한 수리 비용 과다로 평가에서 제외되었고, 이동식 철골조 창고는 매각 제외 대상이므로, 현장 답사를 통해 실제 포함/제외되는 부분을 명확히 확인해야 함.

6.3. 임대관계 미상

* 임차인 현황 상 인수 보증금이 없으나, 임대차 관계가 미상으로 확인되어 명도 진행 시 예상치 못한 점유자나 권리 주장이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 토지 이용 현황

* 기호 4 토지가 공부상 지목 및 현황 "도로"로 되어 있어, 해당 토지의 실제 이용 현황과 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.5. 혐오시설 유무

* (주변 시설 검색 결과, 현재까지 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 다만, 공장 밀집 지역이므로 인근 공장의 운영에 따른 소음, 악취, 분진 등 환경적 요인에 대한 검토는 필요함.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 양감면 일대에 위치한 공장으로, 뛰어난 교통 접근성과 개발 호재를 바탕으로 공업용지로서의 가치가 높게 평가됩니다. 특히, 평택-화성고속도로 및 예정된 화성-안성 고속도로, 그리고 H-테크노밸리 산업단지 조성 등은 향후 본 물건의 미래 가치를 더욱 높일 것으로 기대됩니다.

권리관계 상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 위반건축물 등재, 일부 기계 및 제시외 건물의 현황 불일치, 공부상 도로로 등재된 토지의 이용 현황 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서의 변수로 작용할 가능성이 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 실사용 목적 또는 투자 목적으로 충분히 검토해볼 만한 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광역 교통망 확충: 평택-화성고속도로 인접 및 화성-안성 고속도로 건설 예정으로 물류 운송의 효율성이 극대화될 전망임.

* 신규 산업단지 배후 효과: H-테크노밸리 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 잠재적 수요 증가 및 지역 가치 상승 기대.

* 일괄 매각 조건: 토지와 건물 일체를 취득하여 활용도를 높일 수 있으며, 향후 사업 확장 또는 재개발 잠재력 보유.

* 계획관리지역: 공장 건축 및 운영에 유리한 용도 지역으로, 사업 확장 및 신규 사업 추진에 용이함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,778,949,700원

* 인수 보증금: 0원

* (참고) 유튜브 영상에 따르면 1회 유찰 후 감정가 대비 약 49% 수준인 약 13억 6,168만원에서 입찰이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 이는 일반적인 유찰가 추정이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본 물건의 경우 위반건축물 등의 리스크를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.