나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55396 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 337 강인스카이뷰 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '처인구청' 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공원, 근린상가, 관공서 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 남측 인근에 통과하는 간선도로(중부대로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 오피스텔중 3층 306호로서
외벽 : 시멘몰탈 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

오피스텔(방3, 주방, 거실, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 소로에 접하며 기계식주차설비는 북측 소로에 연결되며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역으로 지구단위계획구역이고 소로2류(폭 8m∼10m), 소로3류(폭 8m미만)에 접하며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55396 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

* 물건 상세

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 337 강인스카이뷰 3층 306호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

건축연도: 2016년

토지면적: 16.16㎡ (약 4.89평)

건물면적: 58.80㎡ (약 17.79평)

감정가: 180,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '처인구청' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공원, 근린상가, 관공서 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 및 도로 접근성

제반 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 남측 인근에 통과하는 간선도로(중부대로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 본건은 북측 및 서측으로 소로에 접하고 있으며, 기계식 주차 설비는 북측 소로에 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 속합니다. 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임차인과의 관계에서 특별한 인수 조건 변경이 있었습니다. 말소기준권리는 2022년 1월 21일 접수된 근저당권(임명천, 65,000,000원)입니다.

* 임차인 인수 여부

주택도시보증공사(류지효)가 2021년 10월 1일 전입하여 200,000,000원의 보증금으로 거주 중인 임차인이 있습니다. 본건과 관련하여 "신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서"가 제출되었으며, 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부상 권리 내역

등기부에는 소유권이전, 신탁등기말소, 주택임차권(을2, 류지효, 200,000,000원), 근저당권(을1, 임명천), 강제경매(갑13, 주택도시보증공사) 등이 기재되어 있습니다. 이 중 주택임차권은 상기 인수 조건 변경에 따라 매각 시 말소될 것으로 예상됩니다. 채권 총액은 265,000,000원입니다.

4. 상권 및 건물 분석

* 건물 개요

건축물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 10층 오피스텔 중 3층 306호입니다. 외벽은 시멘몰탈 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시로 이루어져 있으며, 현상 및 관리 상태는 보통입니다.

* 주변 상권 및 건물 용도

본건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공원, 근린상가, 관공서 등이 혼재되어 있으며, 오피스텔은 업무시설로 사용 중에 있습니다.

5. 생활 정보

* 내부 설비 및 이용 상태

오피스텔 내부에는 방 3개, 주방, 거실, 화장실 2개 등으로 구성되어 이용 중입니다. 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 스프링쿨러, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 생활 편의 시설

인근에 처인구청, 주민센터, 도서관 등 관공서가 위치하며, 다양한 근린상가가 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계 관련 유의사항

임차인 보증금 인수 문제는 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수 의무가 없다고 판단되나, 법적 효력 및 최종 배당 결과에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 지역적 규제

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당하여 특정 업종이나 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 처인구의 중심 업무지구에 위치한 오피스텔로, 관공서 및 상업시설 이용이 편리하며 교통 접근성도 양호합니다. 2016년 건축물로 비교적 신축에 속하며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 지역적 개발 제한 사항 및 권리 관계에 대한 최종 검토는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주요 관공서 및 생활 편의 시설 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 2016년 준공으로 비교적 최신 건축물로 하자 발생 가능성 낮음.

* 임차인 보증금 2억원 인수 부담 소멸로 인한 투자 리스크 감소.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(58.8㎡)의 오피스텔이 2026년 1월 24일에 185,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 180,000,000원으로 시세 대비 약간 낮은 수준입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이상까지도 고려해볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

10. 주변 시설 및 혐오시설 유무

본건 주변에는 처인구청, 용인문화원, 용인중앙도서관, 김량장동 주민센터 등 다수의 공공기관 및 편의시설이 위치하고 있습니다. 또한, 다수의 근린상가와 아파트 단지가 있어 주거 및 생활 편의성이 우수한 지역입니다. 현재까지 확인된 정보로는 본건 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.