나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55506 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 111-105 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""산남초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근은 다가구주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

인근지와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(매탄2지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산남중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(산남초등학교(수원교육청지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(어린이유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(어린이유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후면 ""내부구조도"" 등 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅, 징크판넬 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(표준마감)
창호 : PVC 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

사무소(1층) 및 다가구주택(2층, 3층, 4층, 옥탑1층)으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖춘 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 제시외건물㉠(옥탑1층 : E/V실)은 일반건축물대장에 등재되어 있음.
③ 본 건물에 '다락'이 소재하고 있음(후첨 ""내부구조도"" 등 참조).

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2. 건물의 1층(94.91㎡)은 현장조사 및 일반건축물대장에 의거 사무소(63.95㎡)및 주차장(30.96㎡)으로 확인됨
3. 목록2. 제시외건물(옥탑1층:E/V실)은 일반건축물대장에 등재되어 있음
4. 목록2. 건물에 다락이 소재하고 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 부동산 강제 경매 사건으로, 수원시 영통구 매탄동 111-105번지(도로명 주소: 경기도 수원시 영통구 매봉로35번길 23-7)에 소재한 다가구주택입니다.

감정평가액은 1,500,644,940원이며, 토지 면적은 230.10㎡(약 69.6평), 건물 면적은 444.17㎡(약 134.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물로, 1층은 사무소 및 주차장으로, 2층부터 4층 및 옥탑 1층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

건축물대장에 등재된 제시외 건물(옥탑 1층 E/V실) 및 건물 내 다락도 포함하여 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 위치하며, 산남초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 지역입니다.

차량으로의 접근은 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 등고 평탄한 가장형이며, 현재 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

물건 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류에 접하고 있습니다. 또한 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 토지의 경우 2019년 10월 2일에 접수된 장안신용협동조합의 근저당(을3)이며, 건물의 경우 2020년 5월 7일에 접수된 장안신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되었으나, 경매 절차에 따라 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 토지 772,092,173원, 건물 1,825,605,854원으로 총 2,597,698,027원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: NAIDOONAOMI

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-27, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-17, 확정일자: 2021-07-08, 배당신고일자: 2023-08-22, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-11, 대항력: 없음

* 임차인: 손

보증금: 157,500,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-07-13, 확정일자: 2020-07-30, 배당신고일자: 2023-08-08, 대항력: 없음

* 임차인: 심

보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-05-12, 확정일자: 2020-05-12, 배당신고일자: 2025-03-17, 대항력: 없음

* 임차인: 양

보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-05-12, 확정일자: 2020-05-12, 배당신고일자: 2025-03-17, 대항력: 없음

* 임차인: 양

보증금: 210,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-25, 확정일자: 2021-03-11, 배당신고일자: 2024-11-27, 대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 180,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-03-02, 확정일자: 2023-03-03, 배당신고일자: 2024-12-11, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-06-01, 확정일자: 2020-05-12, 배당신고일자: 2024-06-28, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사광교에이프릴어학원

보증금: 20,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2023-11-27, 배당신고일자: 2025-05-26, 대항력: 없음

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 매탄동 일대는 주거 지역과 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근에 산남초등학교, 산남중학교 등이 있어 교육 관련 시설의 수요가 있을 수 있습니다.

1층이 사무소 및 주차장으로 이용 중인 점과 주변 근린생활시설의 존재는 상업적 활용 가능성을 시사합니다.

주거 지역 내 위치하므로, 거주자 및 지역 내 수요에 기반한 상권 분석이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 산남초등학교, 산남중학교, 어린이유치원 등이 인근에 위치하며, 특히 학교 주변 보호구역으로 지정된 지역들이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하나, 편리성은 보통 수준으로 판단됩니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 비교적 용이합니다.

다가구주택으로서 다수의 가구가 거주할 수 있는 형태이며, 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 배당 순위에 따라 보증금 회수에 일부 차질이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 1층 사무소 용도와 실제 이용 현황, 그리고 다가구주택의 층별 임대 현황 및 공실 위험 등을 파악해야 합니다.

* 제시외 건물(E/V실, 다락)에 대한 현황 및 법적 문제는 없는지 확인이 필요합니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 매탄동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 거주 및 임대 수익 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부등본 상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인들의 대항력 또한 없어 낙찰 시 권리 인수에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다.

1층의 상가(사무소)와 상층부 주택의 복합 용도, 제시외 건물 포함 매각 등 특이사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

전반적인 권리 관계는 명확하나, 임차인 현황 및 실제 점유 관계에 대한 추가적인 조사와 현장 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인근에 있어 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각 및 권리관계 명확: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 명도 후 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 1층을 상가나 사무실로 활용하고, 상층부를 다가구 주택으로 임대하여 다각적인 수익 창출이 가능합니다.

* 지구단위계획구역 지정: 향후 지역 개발 가능성에 따른 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 제한적입니다.

감정가, 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 법원 경매 동향, 명도에 필요한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 임차인들의 보증금 회수 가능성 및 실제 명도 과정에서의 변수 등을 면밀히 분석한 후, 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황을 반영한 전략적 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.