나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55498 [1] 경기도 화성시 남양읍 온석리 503-2 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 남양읍 온석리 소재 '온석교차로' 남서측 인근에 위치하며 주위는 전,답 및 소규모 공장, 근린생활시설 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반차량접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지와의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 '과수원'으로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하나, 도로가드레일이 설치되어있어 직접 진,출입은 어려우며 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 구거를 통하여 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

대상물건 지상에 소유자 미상의 과수목이 식재되어 잇으며, 비닐하우스 1동, 이동식 철제컨테이너 1동, 물탱크실 등이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
2.소유자 미상 과수목 식재되어 있으며, 비닐하우스 1동, 이동식 철제컨테이너 1동, 물탱크실 등이 소재하고 있음(각 매각에서 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 화성시 남양읍 온석리 503-2

1.2. 사건번호

수원지방법원 2025타경55498 (1)

1.3. 토지 및 건물 현황

토지 면적: 2821.90㎡ (약 853.66평)

토지 지분: 2821.9㎡ (전체 지분)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.4. 감정가

474,079,200 원

1.5. 용도

과수원

1.6. 매각 대상

토지 매각

1.7. 경매 구분

공유물분할을 위한 경매

1.8. 채권자

김

1.9. 매각에서 제외되는 물건

소유자 미상의 과수목, 비닐하우스 1동, 이동식 철제컨테이너 1동, 물탱크실 등이 소재하고 있으나, 본 경매에서는 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 온석리 소재 '온석교차로' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 전, 답, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 화성 1008번 직행좌석 버스 노선 등이 해당 지역을 경유하며, 남양성지 및 남양사거리 버스정류장에서 도보로 접근 가능합니다.

2.3. 도로 상태

남서측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하나, 도로 가드레일 설치로 직접적인 진출입이 다소 어려울 수 있습니다. 북동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 구거를 통해 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든축종 제한지역), 농업진흥구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 2025타경55498(강제경매)로, 접수일자는 2025년 04월 14일입니다. 매각으로 인해 위 권리보다 선순위의 권리는 소멸되지 않으며, 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 '갑29'로 기재된 2023년 03월 17일 접수된 24번 홍석환 지분 가처분(채권자: 김정겸)은 인수되는 권리로 확인됩니다. 인수되는 가처분 채권의 구체적인 금액은 파악되지 않아 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 현재 등기부에 별도로 등기된 지상권은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 기타 권리사항

토지 등기부 상 다수의 소유권 이전 및 공매, 매매, 가처분, 강제경매 관련 등기가 존재합니다. 말소기준권리보다 선순위로 파악되는 권리는 없으며, '갑29' 가처분만이 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본 물건지는 현재 과수원으로 이용 중이며, 주변 지역은 전, 답과 함께 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 농림지역입니다. 구체적인 상업 시설 밀집 지역과의 거리는 명시되지 않았으나, 인근에 생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포하고 있는 것으로 파악됩니다.

4.2. 개발 및 산업 현황

본 물건지 인근에는 현대자동차 남양기술연구소 등이 위치하고 있으며, 이는 해당 지역의 경제 활동 및 잠재적 수요와 연관될 수 있습니다. 또한, 화성시청이 인근 남양읍에 위치하여 행정 및 관련 기반 시설 접근성이 양호합니다.

4.3. 잠재적 개발 지역

화성시청역 주변 개발행위 제한 연장 고시 등 일부 지역에서는 도시관리계획 수립을 위한 개발행위가 제한되거나 논의되고 있습니다. 이는 장기적인 지역 발전 방향과 관련될 수 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 접근성

남양성지, 남양사거리 등 버스정류장이 도보 거리에 위치하며, 1008번 등 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 이를 통해 화성시청, 수원역 등으로의 이동이 가능합니다.

5.2. 교육 및 편의 시설

주변 지역에 학교, 병원, 상업 시설 등 구체적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 남양읍은 화성시의 주요 지역 중 하나로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 관광 및 여가 시설

인근에는 화성 행궁 등 역사적 관광지가 있으며, 롤링힐스 호텔과 같은 숙박 시설도 위치하고 있어 관광객 접근성이 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 과수원 용도의 농지이므로, 매각 결정일까지 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

6.2. 원상회복 명령 가능성

현황 지상에 소재하는 비닐하우스, 컨테이너, 물탱크실 등은 매각에서 제외되지만, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 미등기 또는 소유자 미상 권리/물건

소유자 미상의 과수목이 식재되어 있으며, 매각에서 제외되는 구조물들이 존재합니다. 이는 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 인수되는 가처분

앞서 언급된 바와 같이, 김정겸 명의의 가처분(갑29)은 매각 후에도 인수되므로, 해당 채권의 정확한 내용 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 개발행위 제한

본 물건지 인근 지역 일부가 도시관리계획 수립을 위해 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있거나 연장된 사례가 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 온석리에 위치한 과수원 토지입니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 전체입니다. 감정가는 474,079,200원이며, 토지 면적은 약 853.66평입니다. 주변은 농림 지역과 일부 공장, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

권리 분석상으로는 인수되는 가처분 권리가 존재하며, 농지 취득 자격 증명 제출 의무가 있습니다. 또한, 현황 지상의 제시 외 물건(비닐하우스, 컨테이너 등)에 대한 원상회복 명령 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 경기도 화성시의 성장 잠재력

화성시는 수도권의 주요 성장 도시로, 산업 단지 조성 및 인구 유입이 지속적으로 이루어지고 있습니다. 이에 따라 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 농업진흥구역 및 농림지역

농업진흥구역 및 농림지역에 해당하여 향후 용도 변경 시 개발 가치가 상승할 수 있습니다. 다만, 관련 규제 확인이 필수적입니다.

8.3. 공유물 분할 경매

공유물 분할 경매 특성상, 단독 소유권 확보를 통해 토지의 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 외부 전문가의 상세한 현장 조사, 개별 공시지가, 인근 실거래가, 각종 규제 사항 및 인수되는 권리(가처분)의 구체적인 금액 등을 종합적으로 고려한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 대한 최종 입찰가는 위에서 언급된 인수되는 권리, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용, 원상회복 비용 등을 면밀히 분석한 후, 전문가와 상의하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.