나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55442 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 932 한빛마을래미안이스트팰리스3단지 1313동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 수지구 동천동 소재 '한빛초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는
아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서, 제반 주위환
경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 원거리에 '동천역(지하철
신분당선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물내 제22층 제2202호로서,
(사용승인일: 2010.05.31.)

-외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
-창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지역난방에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중
로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성
장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경55442 (1)

소재지

경기도 용인시 수지구 동천동 932 한빛마을래미안이스트팰리스3단지 1313동 22층 2202호

용도

아파트

감정가

1,214,000,000원

면적

토지면적: 73.43㎡ (약 22.21평)

건물면적 (전용면적): 118.92㎡ (약 35.97평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

김OOOOOOOOO

특이사항

중복사건, 대항력있는임차인

사용승인일

2010년 05월 31일

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동에 위치한 '한빛초등학교' 남동측 인근에 소재하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 신분당선 '동천역'이 원거리에 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류 및 중로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 10월 12일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을3)입니다.

말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

인수되는 권리

대항력 있는 임차인이 존재하여 해당 권리는 인수될 수 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 김동활

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 07월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상

인수 보증금 합계

0원

등기부채권 총액

2,087,731,641원

1.3. 상권분석

본건이 속한 한빛마을 래미안이스트팰리스 3단지는 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어, 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 주변이 주거 밀집 지역이라 배후 수요는 탄탄한 편입니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보

* 아파트명: 한빛마을 래미안이스트팰리스 3단지

* 사용승인일: 2010년 05월 31일

* 세대수: 885세대

* 총 주차대수: 1,614대 (세대당 약 1.9대)

* 최고층수: 23층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 주민 편의시설이 갖추어져 있으며, '한빛초등학교'가 인접해 있어 교육 환경도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재

김동활 씨는 2011년 7월 1일 전입하여 대항력을 갖춘 임차인입니다. 신고된 보증금 및 차임이 0원이지만, 대항력이 있다는 점은 명도 진행 시 법적 분쟁의 소지가 있음을 의미합니다. 보증금이 0원으로 신고된 특이한 경우로, 실제 인수해야 할 금액이 있는지, 추가적인 금전적 부담이나 시간 지연이 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

중복사건

본 사건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 부동산에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있음을 의미하며, 최종적인 매각 절차 및 권리 관계 확정을 위해 상세한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상

임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주 현황 및 계약 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 용인시 수지구의 우수한 주거 입지에 자리한 대단지 아파트로, 단지 규모, 준신축급 연식, 양호한 편의시설 등 상품성은 뛰어납니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 0원으로 신고되어 있다는 점입니다. 이러한 특이 사항은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으며, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지

신분당선 동천역 접근성이 양호한 동천동 주거 밀집 지역에 위치하여 실수요 및 투자 가치가 있습니다.

명품 아파트 단지

래미안 브랜드 단지로서, 우수한 커뮤니티 시설과 관리 수준을 기대할 수 있습니다.

잠재적 시세 상승 가능성

지역의 개발 계획 및 시세 추이에 따라 향후 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일 단지 내에서 전용면적 약 149.67㎡ (약 45.2평)가 2026년 6월 3일 12억 2,500만원, 약 172.95㎡ (약 52.3평)가 2026년 6월 6일 14억 0,000만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 118.92㎡ (약 35.97평)으로, 이를 감안한 시세는 약 9억 7천만원 내외로 추정됩니다.

본건의 감정가는 12억 1,400만원이나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 중복사건 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 예상되는 입찰가는 9억 8,000만원으로 제안합니다.

* 본 예상 입찰가는 시장 상황, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

* 반드시 명도 관련 사항, 중복사건의 상세 내역 등 추가적인 권리 분석을 철저히 진행하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.