나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33258 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-9 울루물루 타운하우스 301동 3층 308호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33258 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-9 울루물루 타운하우스 301동 3층 308호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경33258 | 소재지: 경기도 김포시 사우동 1309-9 울루물루 타운하우스 301동 3층 308호 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 140,700,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서: 경기도 김포시 사우동 울루물루 타운하우스 (2025타경33258)

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33258 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1309-9 울루물루 타운하우스 301동 3층 308호

용도: 연립주택 (도시형생활주택 추정)

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

면적 현황:

토지면적: 32.37㎡ (약 9.79평)

건물면적 (전용): 56.40㎡ (약 17.06평)

*아파트가 아닌 연립주택(빌라)이므로 표시된 56.40㎡는 전용면적이며, 분양면적은 공용면적을 합산하여 이보다 넓을 수 있습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소유자/채무자: 망OOOO/망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

*소유자와 채무자가 모두 망자(사망자)로 등재되어 있어, 상속 및 법적 대리 관계에 대한 추가적인 권리분석이 필요합니다.

건물 구조 및 이용: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층. 외벽 드라이비트, 내벽 벽지 및 타일 마감. 연립주택으로 이용 중이며, 급·배수, 위생, 승강기, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

특이사항 (법적 제한):

재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구): 향후 개발 가능성이 있으나, 재개발 진행 상황에 따라 변동성이 크므로 장기적인 관점에서 확인 필요.

고도지구(공항고도제한), 역사문화환경보존지역, 제한보호구역(방공기지): 건축 행위나 용도 변경 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 남서측 약 50m 지점에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 주위 일대는 동류형의 공동주택(연립/빌라), 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통 환경:

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

가장 가까운 지하철역은 김포골드라인 '사우(김포시청)역'으로, 도보 약 727m 거리 내에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

생활 편의 시설: 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육 시설: 김포여자중학교, 김포고등학교 등의 학교가 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 잘 조성되어 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변을 검색한 결과, 특별히 주의해야 할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 공원과 학교 등이 있어 주거 편의성 및 쾌적성은 무난한 수준으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

경매구분은 **부동산강제경매**로, 채권자가 채무자에 대한 금전 채권의 회수를 목적으로 신청한 경매입니다.

**소유자/채무자 망자 문제:** 소유자와 채무자가 모두 사망(망자)으로 등재된 경우, 경매 절차 진행을 위해 상속인 전원의 파악 및 법적 승계 관계를 명확히 해야 합니다. 입찰 전 상속 관계에 대한 철저한 확인이 필요하며, 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 법적 절차(상속인 확정 등)가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

임대차 관계: 현재 임대 관계는 미상입니다. 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면, 그 보증금을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

**법적 제한 사항:** 고도지구, 역사문화환경보존지역, 제한보호구역 등 각종 규제가 겹쳐 있어, 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

**재정비촉진지구:** 재정비에 대한 기대감과 규제 리스크가 공존합니다. 현재 단계와 진행 속도를 확인하고, 장기 투자 관점에서 접근해야 합니다.

**건물 자체 문제:** 건물 구조상 (철근콘크리트구조, 4층 내 3층) 큰 문제는 없으나, 일부 후기에서 방음 및 단열의 부족함이 언급될 수 있습니다. 현장 방문을 통해 건물의 노후도 및 유지보수 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 김포시 사우동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 도보권 내에 지하철역(사우(김포시청)역)과 다양한 생활 편의시설 및 학교가 있어 실거주 가치가 높은 연립주택입니다.

감정가 201,000,000원은 토지(9.79평)와 건물(전용 17.06평)을 일괄 매각하는 조건으로, 인근 시세 및 실거래가와의 비교를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

가장 큰 위험 요소는 **소유자/채무자가 망자인 강제경매**라는 점입니다. 입찰 참여 전 상속관계 및 채권자 동의 여부 등에 대한 **면밀한 권리분석이 선행되어야 합니다.**

4.2. 투자 포인트

**입지적 장점:** 김포골드라인 역세권(도보 약 10분 거리) 및 학세권(김포여중/고)에 위치하여 임대수요 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

**재정비촉진지구:** 장기적으로 김포 재정비촉진지구 내에 포함되어 있어, 개발 진행 시 가치 상승의 여지가 있습니다.

**소형 주택 선호:** 전용 56.40㎡ (약 17.06평)으로 최근 증가하는 소형 가구 및 1~2인 가구에게 적합한 면적이며, 접근성이 좋아 매매 및 임대가 용이합니다.

**주의:** 권리관계(망자 처리 및 임차인)에 대한 복잡성을 감안하여, 법률 전문가와 함께 정확한 권리분석을 마친 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것을 추천드립니다.

법원 정보

부천지원 경매12계