나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1006 [1] 인천광역시 서구 백석동 한들구역1블록1로트 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 106동 39층3903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 백석동 소재 '백석중학교' 서측 인근에 소재하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등 소재하여 교통 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층 건 내 제39층 제3903호로서,
외벽: 타일붙임 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 인테리어 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며 이를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기준시점 현재 미고시 상태임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
인천 서구청으로부터 토지 및 건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신 있음
(2026.4.8.자).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1006 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 소재지

소재지: 인천광역시 서구 백석동 한들구역1블록1로트 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 106동 39층3903호

1.3. 개요

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 면적

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 152.71㎡ (46.19평)

- 전용면적: 152.71㎡ (46.19평)

- 공급면적: 정보 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓으며, 152.71㎡ 기준 약 61평형으로 추정 가능하나 정확한 정보는 확인 필요)

1.5. 매각 정보

감정가: 1,620,000,000원

최저매각가격: (제공된 정보에 포함되지 않음. 통상 감정가의 70~80% 선에서 시작)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 서구 백석동 소재 '백석중학교' 서측 인근에 소재하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통 편의성은 양호함.

- 단지내 도로가 개설되어 있으며 이를 통해 외곽 공도와 연계되어 있음.

- 검암역과 독정역 사이에 위치하나, 도보 이동은 먼 거리임. 시내버스 또는 단지 셔틀버스를 이용해 검암역으로 이동하여 공항철도 및 인천 도시철도 2호선 환승 가능.

- 서곶로와 봉수대로 사이에 위치하여 서구 내부 이동이 편리하며, 청라IC를 통해 인천국제공항고속도로 이용 가능.

2.3. 주변 편의시설 및 공공시설

- 단지 내부에 3식 레스토랑, 실내수영장, 실내체육관, 실내 클라이밍장, 연회장, 영화관, 워터파크, 캠핑장, 게스트하우스 등 다양한 고급 커뮤니티 시설이 갖추어져 있음.

- 단지별 주출입구에 대규모 근린상가가 건설될 예정이며, 한들지구 내 준주거지구에 상가주택들이 들어서면 먹자골목이 형성될 것으로 예상됨.

- 자차 3~5분 거리에 이마트 검단점, 5~7분 거리에 롯데마트 검단점이 위치.

- 향후 청라국제도시에 코스트코 청라점, 스타필드 청라(2028년 완공 예정) 등이 들어설 예정.

- 5~7분 거리에 인천서북부 종합 터미널(백화점 등 상업시설 포함 예정, 2028년 상반기 완공 예정)이 예정되어 있음.

- 인천한들초등학교, 백석중학교, 백석고등학교, 한국주얼리고등학교 등 교육시설 인접.

2.4. 잠재적 혐오시설 유무

- 서구 백석동 인근에 수도권매립지관리공사가 추진하는 폐기물처리시설 건립 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 해당 시설이 본건과 직접적으로 인접하거나 동일한 생활권에 미치는 영향은 명확하지 않음.

- 과거 인천 서구 경서동에 공공 열분해시설 추진 시 주민 반발 사례가 있었으며, 서구 내 혐오시설 집단화 조장에 대한 지적도 있었으나, 이는 본건 소재지에서 떨어진 지역의 사례임.

- 현재 시점에서 본건 아파트 단지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을1 순위 근저당권(하나은행, 2023-10-16 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부채권 총액

총 채권액: 1,100,000,000원 (근저당 1건)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

- 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 권리의 존재 여부는 불분명함.

3.4. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원 [제공 정보]

- 임차인 관련 별도 명시 사항 없음. 임대관계는 미상임 [제공 정보].

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 한들구역 일대는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 신흥 주거지역으로, 대규모 단지 내 자체 커뮤니티 시설 및 상업시설 개발이 이루어지고 있으며, 인근 지역의 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 상업시설 현황

- 단지 내부에 고급 레스토랑, 영화관, 워터파크 등 다양한 주민 편의시설이 갖춰져 있어 단지 내에서 원스톱 라이프가 가능함.

- 아파트 단지 내 및 주변 준주거지에 상업시설이 확충될 예정이어서 향후 상권 활성화가 기대됨.

- 단지 주변으로 이마트, 롯데마트 등 대형마트가 근거리에 있으며, 향후 스타필드 청라 등 대규모 복합 쇼핑몰 입점 예정으로 생활 편의성이 증대될 전망.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

- 인천한들초등학교, 백석중학교, 백석고등학교, 한국주얼리고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

- 단지에서 초등학교까지 도보 통학이 가능한 거리에 위치함.

5.2. 의료시설

- 주변 지역 내 종합병원 또는 대형 병원에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 일반적인 병의원 등은 근거리에 위치할 것으로 예상됨.

5.3. 문화/여가시설

- 단지 내부에 실내수영장, 실내체육관, 영화관, 캠핑장, 게스트하우스 등 다양한 문화 및 여가 시설을 갖추고 있어 주민들의 만족도가 높을 것으로 예상됨.

- 인근 드림파크야생화단지, 드림파크CC 골프장, 아라베이스볼파크 등 체육 및 자연시설 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

- 본건의 가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태라는 점임.

- 대지권 유무를 알 수 없으나, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있다고 명시되어 있음.

- 대지권 미등기 사유 및 이에 따른 추후 절차, 비용 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요함.

6.2. 기타

- 임대관계 미상: 현재 거주 중인 임차인 또는 소유자 외 점유자의 관계 및 보증금, 월세 등 세부 내용 파악이 필요함. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 변수가 될 수 있음.

- 인천 서구청으로부터 토지 및 건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신(2026.4.8.자)이 있어, 행정적인 절차상의 문제는 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암역 인근에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 46.19평형의 넓은 면적과 함께 단지 내 리조트급 커뮤니티 시설, 우수한 학군, 편리한 교통망 등 거주 만족도가 매우 높을 것으로 예상되는 곳입니다. 또한, 주변으로 대형마트 및 상업시설, 향후 복합 쇼핑몰 및 터미널 개발 예정 등 미래 가치 또한 긍정적으로 평가됩니다.

하지만 '대지권 미등기'라는 중대한 하자 요소를 가지고 있어, 일반적인 아파트 경매 물건과는 다른 접근이 필요합니다. 대지권 확보 절차 및 소요 비용, 명도 과정에서의 잠재적 이슈 등을 충분히 고려해야 합니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 잠재적인 시세 차익을 노릴 수 있는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 대규모 신축 아파트 단지의 우수한 인프라 및 거주 편의성.

- 46.19평형의 넓은 전용면적으로 쾌적한 주거 환경 제공.

- 향후 주변 개발 계획(스타필드 청라, 인천서북부종합터미널 등)으로 인한 미래 가치 상승 기대.

- 단지 내 차별화된 고급 커뮤니티 시설 (실내수영장, 영화관, 워터파크 등).

- 우수한 교육 환경 (인접 초·중·고등학교).

9. 예상 입찰가

- 감정가: 1,620,000,000원

- 인수 보증금: 0원

- 대지권 미등기 관련 추가 비용 및 명도 비용 등을 고려해야 합니다.

- 일반적으로 신축 대단지 아파트의 경우, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

- '대지권 미등기'라는 큰 하자 요소를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 75~80% 수준인 약 12억 1,500만원 ~ 12억 9,600만원 사이를 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

- 다만, 실제 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 입찰 참여자 수 등 다양한 요인에 의해 결정될 것입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 분석이 필요합니다.

- 대지권 관련 절차 진행 시 발생할 수 있는 비용(법무사 수수료, 인지대 등)을 5천만 원~1억 원 이상으로 보수적으로 산정하여 총 예상 필요 금액을 고려하는 것이 좋습니다.

- 따라서, 실질적인 총 필요 금액은 약 13억 ~ 14억 원 이상으로 예상될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.