나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508802 [1] 인천광역시 서구 마전동 1026-7 중앙이클래스20차 102동 4층407호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""마전역"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아
파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천2호선 ""마
전역"" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 407호로서,
2016년 09월 07일 사용승인되었으며,
외 벽 : 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립) 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 남동측으로 소로의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)
(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508802 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1026-7 중앙이클래스20차 102동 4층407호

용도: 연립주택 (도시형생활주택(단지형연립))

감정가: 225,000,000원

토지면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

건물면적: 55.27㎡ (약 16.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 건물 정보

건물명: 중앙이클래스20차

동/호수: 102동 4층 407호

사용승인일: 2016년 09월 07일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 5층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하며, 지하철 인천2호선 "마전역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 마전역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 인천지방법원의 강제경매로 진행 중입니다. 말소기준권리는 2025년 04월 16일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김일영

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 27일

* 확정일자: 2021년 08월 09일

* 배당신고일자: 2023년 09월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 제공된 임차인 현황 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 2016-09-13 (김숙호)

* 소유권이전: 2016-10-04 (심찬양 외 1명)

* 주택임차권: 2023-09-26 (김일영, 220,000,000원, 인수)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-09-23 (이종순)

* 소유권이전: 2023-04-28 (변현수)

* 강제경매: 2025-04-16 (한국주택금융공사, 253,564,763원, 말소기준권리)

* 집합건물 등기부채권 총액: 220,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

인근 "중앙E클래스20차" 단지의 동일 주소지(1026-7번지) 내 51.58㎡ 면적의 연립주택이 2025년 3월 265,000,000원에 거래되었습니다. 대상 물건(55.27㎡)은 이 사례보다 면적이 약간 더 크며, 건축 연도(2016년)도 동일합니다. 이를 기준으로 환산 시, 본 물건의 시세는 약 284,000,000원으로 추정됩니다.

4.2. 주변 시세 비교

제공된 최근 매매 정보들을 종합해 볼 때, 마전동 일대의 연립주택 시세는 건축 연도와 면적에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 대상 물건과 유사한 연식(2016년)과 면적(55.27㎡)을 고려할 때, 최근 거래 사례(265,000,000원)를 기준으로 시세가 형성되어 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

2016년 9월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 인조석 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

5.2. 내부 시설

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 편의시설

마전역과 가까워 지하철 이용이 편리하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 주변 상권의 발달로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.4. 주변 환경 정보

인천광역시 서구 마전동 1026-7번지 일대는 일반적인 주거 지역으로, 지도상으로 직접적인 혐오시설이나 악취, 소음 발생 시설 등은 확인되지 않습니다. 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 문제

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김일영 씨의 보증금 220,000,000원 인수 가능성입니다. 등기부등본 및 물건명세서 상 '인수'로 명시되어 있어, 만약 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시키는 요인이 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 상반되는 정보이므로, 현장 조사 및 배당표 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 매각 가격에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2016년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 관점에서 건물의 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 2호선 마전역 역세권에 위치하며, 2016년에 준공된 비교적 신축인 연립주택입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으나, 가장 핵심적인 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인의 보증금 220,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용한다면, 총 투자 금액이 크게 늘어나므로 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 정보의 상충되는 부분을 반드시 확인하고, 실제 인수 금액을 정확히 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마전역 인근 역세권 입지로 교통 편의성이 우수합니다.

* 2016년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 인근 유사 면적 실거래가 대비 잠재적인 시세 상승 여력이 있습니다.

* 권리 분석을 통해 임차인 리스크를 명확히 해결할 경우, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 약 55.27㎡ 면적에 대해 225,000,000원으로 감정되었으며, 유사 면적의 최근 실거래가가 약 265,000,000원임을 고려할 때, 시장 가치는 더 높을 것으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 인수될 경우, 이는 총 매수 비용에 포함되어야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 전부 배당으로 변제되지 않고 매수인이 인수해야 한다면, 입찰가는 이러한 인수 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보("인수 보증금 합계: 0원")가 사실이라면, 임차인의 보증금은 배당으로 모두 변제되어 매수인이 인수하지 않을 가능성이 있습니다. 이 경우, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 여부와 배당 현황을 철저히 확인하는 것을 전제로, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

본 입찰가는 임차인 보증금 인수 문제가 명확히 해결되고, 배당 순위상 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성이 높다고 가정했을 때의 가격입니다. 만약 임차 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 총 인수 금액이 시장 가치를 초과할 수 있으므로 입찰가 조정이 필수적입니다. 이는 어디까지나 참고용이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 기반으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.