나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508792 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1245 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월체육근린공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선 ""모래내시
장역""이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

1994년 10월 07일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건
내 제3층 제303호로서,

외벽 : 적벽돌 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건
강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

통칭 '신동아빌라' 이며 현황조사서 상 현황 '가' 동임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508792 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1245, 3층 303호 (통칭 '신동아빌라' '가'동)

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 96,000,000원

토지 면적: 20.14㎡ (약 6.09평)

토지 지분: 20.14㎡ (약 6.09평)

건물 면적: 37.03㎡ (약 11.19평)

건물 지분: 37.03㎡ (약 11.19평)

1.3. 건물 정보

사용승인일: 1994년 10월 7일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제3층 제303호

외벽: 적벽돌 마감 등

창호: 하이새시 창호 등

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비 등

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월체육근린공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 '모래내시장역'이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기가 존재합니다. 해당 임차권은 임대차보증금 100,000,000원이며, 전입일자는 2021년 5월 31일, 확정일자는 2021년 4월 20일입니다. 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전무돈

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 31일

확정일자: 2021년 4월 20일

배당신고일자: 2023년 11월 21일

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

비고: 선순위 임차권자로, 보증금 잔액 매수인 인수

* 임차인: 전상훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 24일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리

갑구 5번 압류 (광명세무서장, 2023년 2월 3일 접수)

3.4. 인수되는 권리

을구 7번 주택임차권 (전무돈, 보증금 100,000,000원, 전입일자 2021.5.31., 확정일자 2021.4.20.) - 인수 금액 발생 가능성이 매우 높음.

3.5. 등기부 요약

소유권 이전 및 압류, 강제경매 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있으며, 위 임차권 외의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

* 교통: 인천지하철 2호선 모래내시장역, 버스정류장 인접

* 편의시설: 인근 상가 및 근린생활시설 소재

* 휴식/여가: 구월체육근린공원 인근

* 쇼핑/문화: 로데오거리, 인천문화예술회관 등 접근 가능

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 쓰레기 무단 투기 및 방치로 인한 불편이 보고된 바 있으나, 이는 해당 물건과 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 보증금 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전무돈 씨의 보증금 100,000,000원입니다. 매각으로 해당 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 감정가(96,000,000원)보다 높은 보증금으로 인해, 경매 절차상 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성이 높으며, 이는 낙찰자가 실질적으로 추가적인 인수 금액을 부담해야 함을 의미합니다.

5.2. 시세 대비 감정가 괴리 가능성

제공된 최근 매매 정보와 비교했을 때, 본 물건의 감정가(96,000,000원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 비슷한 시기, 유사 면적의 다세대주택 매매가가 45,000,000원에서 85,000,000원 수준인 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

5.3. 건물 노후화

1994년에 사용 승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경508792 사건으로, 구월동에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 가장 중요한 권리관계로서 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 1억 원 전액을 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 감정가(9,600만원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 불가피합니다.

7. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 모래내시장역 인접으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 구월체육근린공원 등 녹지 공간과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 현재 권리관계로 인한 위험 부담이 큽니다.)

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(37.03㎡)의 다세대주택의 시세는 약 5,200만원에서 6,300만원 수준으로 추정됩니다 (37.03㎡ * 1,130,000원/㎡ ~ 1,706,000원/㎡).

본 물건의 감정가는 96,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려하면, 실질적인 총 매수 부담은 감정가 및 예상 시세보다 훨씬 높아집니다.

따라서, 권리 인수 부담 및 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

희망 입찰가: 55,000,000원

참고: 본 입찰가는 부동산의 물리적 가치 및 시장 상황을 기반으로 산정되었으며, 인수해야 하는 1억원의 임차보증금은 별도로 고려되어야 합니다. 만약 본 입찰가(5,500만원)가 낙찰될 경우, 경매 법원에서 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 나머지 보증금(최대 약 4,500만원)을 낙찰자가 추가로 부담하게 되므로, 총 지출액은 약 1억원 내외가 될 수 있습니다. 이는 현재 추정 시세(약 5,200만원 ~ 6,300만원)보다 높은 금액이므로, 철저한 사전 조사와 함께 임차인과의 협상 가능성을 확인하는 것이 필수적입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508792 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1245, 3층 303호 (통칭 '신동아빌라' '가'동)

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 96,000,000원

토지 면적: 20.14㎡ (약 6.09평)

토지 지분: 20.14㎡ (약 6.09평)

건물 면적: 37.03㎡ (약 11.19평)

건물 지분: 37.03㎡ (약 11.19평)

1.3. 건물 정보

사용승인일: 1994년 10월 7일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제3층 제303호

외벽: 적벽돌 마감 등

창호: 하이새시 창호 등

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비 등

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월체육근린공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 '모래내시장역'이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기가 존재합니다. 해당 임차권은 임대차보증금 100,000,000원이며, 전입일자는 2021년 5월 31일, 확정일자는 2021년 4월 20일입니다. 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전무돈

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 31일

확정일자: 2021년 4월 20일

배당신고일자: 2023년 11월 21일

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

비고: 선순위 임차권자로, 보증금 잔액 매수인 인수

* 임차인: 전상훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 24일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리

갑구 5번 압류 (광명세무서장, 2023년 2월 3일 접수)

3.4. 인수되는 권리

을구 7번 주택임차권 (전무돈, 보증금 100,000,000원, 전입일자 2021.5.31., 확정일자 2021.4.20.) - 인수 금액 발생 가능성이 매우 높음.

3.5. 등기부 요약

소유권 이전 및 압류, 강제경매 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있으며, 위 임차권 외의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

* 교통: 인천지하철 2호선 모래내시장역, 버스정류장 인접

* 편의시설: 인근 상가 및 근린생활시설 소재

* 휴식/여가: 구월체육근린공원 인근

* 쇼핑/문화: 로데오거리, 인천문화예술회관 등 접근 가능

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 쓰레기 무단 투기 및 방치로 인한 불편이 보고된 바 있으나, 이는 해당 물건과 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 보증금 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전무돈 씨의 보증금 100,000,000원입니다. 매각으로 해당 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 감정가(96,000,000원)보다 높은 보증금으로 인해, 경매 절차상 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성이 높으며, 이는 낙찰자가 실질적으로 추가적인 인수 금액을 부담해야 함을 의미합니다.

5.2. 시세 대비 감정가 괴리 가능성

제공된 최근 매매 정보와 비교했을 때, 본 물건의 감정가(96,000,000원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 비슷한 시기, 유사 면적의 다세대주택 매매가가 45,000,000원에서 85,000,000원 수준인 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

5.3. 건물 노후화

1994년에 사용 승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경508792 사건으로, 구월동에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 가장 중요한 권리관계로서 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 1억 원 전액을 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 감정가(9,600만원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 불가피합니다.

7. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 모래내시장역 인접으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 구월체육근린공원 등 녹지 공간과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 현재 권리관계로 인한 위험 부담이 큽니다.)

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(37.03㎡)의 다세대주택의 시세는 약 5,200만원에서 6,300만원 수준으로 추정됩니다 (37.03㎡ * 1,130,000원/㎡ ~ 1,706,000원/㎡).

본 물건의 감정가는 96,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려하면, 실질적인 총 매수 부담은 감정가 및 예상 시세보다 훨씬 높아집니다.

따라서, 권리 인수 부담 및 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

희망 입찰가: 55,000,000원

참고: 본 입찰가는 부동산의 물리적 가치 및 시장 상황을 기반으로 산정되었으며, 인수해야 하는 1억원의 임차보증금은 별도로 고려되어야 합니다. 만약 본 입찰가(5,500만원)가 낙찰될 경우, 경매 법원에서 임차인에게 배당되는 금액을 제외한 나머지 보증금(최대 약 4,500만원)을 낙찰자가 추가로 부담하게 되므로, 총 지출액은 약 1억원 내외가 될 수 있습니다. 이는 현재 추정 시세(약 5,200만원 ~ 6,300만원)보다 높은 금액이므로, 철저한 사전 조사와 함께 임차인과의 협상 가능성을 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.