나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508697 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 437-4 더젠시티 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며,
부근은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 재래시장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 남동측 인근 경인로변으로 대중교통편인 시내버스정류장이
소재하고, 동측 인근에 시민공원역(인천2호선)이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통
정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층건중 제13층 제1301호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로 및 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 부지로
이용 중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제
한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508697 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 437-4, 더젠시티 13층1301호

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

건물면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

감정가: 157,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 재래시장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 남동측 인근 경인로변으로 대중교통인 시내버스정류장이 소재하고, 동측 인근에 시민공원역(인천2호선)이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통 정도입니다.

2.3. 도로상태

본 건 북동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액 및 말소기준권리

등기부 채권 총액은 약 5,389,000,000원입니다. 본 건의 말소기준권리는 2021년 03월 10일 접수된 남인천세무서장의 압류(갑4)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 6번 주택임차권(정민경, HUG)이 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권: 임권택(보존) → 정종옥(이전) → 박연숙(이전) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 주택임차권 (을6): 정민경 (주택도시보증공사, 보증금 165,000,000원, 전입 2020-05-19, 확정일자 2020-05-08) - 2022년 06월 14일 말소 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 압류 및 가압류: 남인천세무서장, 안산세무서장, 동안산세무서장, 광명시, 주택도시보증공사 등의 압류 및 가압류가 다수 존재하며, 모두 말소기준권리 하에 있어 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (을8): 주택도시보증공사 (권리금액 208,126,027원, 2025-04-17 접수) - 본 건 경매의 근거가 되는 권리입니다.

3.4. 임차인 현황

* 김승연: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 09월 13일 전입. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (정민경): 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 2020년 05월 19일 전입. 2020년 05월 08일 확정일자, 2022년 06월 14일 배당신고. 대항력 없음. (HUG 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 확인)

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (HUG 임차권 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 재래시장, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 상권으로, 지역 내 소비 활동이 이루어지는 환경입니다.

4.2. 유사 물건 시세

본 보고서 작성 시점에 유사 물건의 상세 시세 비교 정보는 제공되지 않았습니다. 따라서 정확한 시세 조사를 위해서는 추가적인 정보 수집이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부근에 재래시장 및 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. "도화1동 행정복지센터"가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 시설 정보

주변 지역에서 재개발 지연으로 인한 쓰레기 무단 투기 및 방치 문제가 일부 제기되고 있다는 조사 결과가 있습니다. 이는 지역의 전반적인 환경에 영향을 미칠 수 있으므로 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG가 채권자이자 임차인으로 복잡하게 얽혀 있는 권리 관계가 확인됩니다. HUG의 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 명시된 사항은 추가적인 법률 검토 및 현장 확인을 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 파악해야 합니다. 공동담보로 묶인 다른 물건들의 현황 및 경매 진행 여부도 파악이 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

제공된 정보에 따르면 임대관계는 미상으로 표시되어 있으나, 명확한 임차인 현황 분석 결과 인수되는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 접근성이 보통 수준인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 모두 말소기준권리 하에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 설정되어 있는 점은 특이사항이나, 임차권 소멸 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특수 물건 정보는 향후 발생할 수 있는 리스크 요소를 고려하여 심층적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 인수 부담 없음

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들로 구성되어 있어, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.2. HUG 임차권 소멸 예상

주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 이에 따른 보증금 인수 부담이 없습니다.

8.3. 인천 지역 내 잠재적 가치

인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 기본 원칙

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 경우 인수 보증금은 0원입니다.

9.2. 참고 가격

감정가: 157,000,000원

본 건의 최종 예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 주변 시세, 본 건의 현장 상태, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 추가 확인 사항, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, HUG 관련 복잡한 권리 관계 및 공동담보 물건에 대한 면밀한 조사 후 입찰가를 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.