나이스옥션 법원경매 인천 2025타경964 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""학익사거리"" 북동측인근의 근린생활시설(통칭 라제스트빌딩) 3층 301호, 302호, 303호, 309호, 312호이며 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로 주변환경은 양호함.

교통상황

북서측으로 한나루로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트경사지붕 12층건내 3층 301, 302, 303, 309, 312호로서
외벽; 외장석재판넬, 페어그라스창호 등 마감
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 페어그라스샤시창호임
사용승인일: 사용승인을 받지 않은 건물임.

이용상태

기호1,2,3,4,5 공히 공실상태로서 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사 되었음.

설비내역

공용의 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 등.(일부 마감공사가 이루어 지지 않은 상태임)

토지의 형상 및 이용상태

11필지 일단의 가각전제됨 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 남동측, 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

공부와의 차이

사용승인을 받지 않은 건물로서 건축대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
별첨사진과 같이 건물 내/외부에 유치권안내문이 게시되어 있음.

물건 비고

1. 건물만 매각(대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임)
2. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임.
3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있으나, 현재 유치권행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않아 점유가 불분명하며 경매신청인의 이외의 점유자의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경964 (1)

* 물건 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4, 3층 301호

* 용도: 근린상가

* 건물 면적: 135.28㎡ (약 40.91평)

* 감정 가격: 534,000,000원

* 경매 구분: 유치권에 의한 경매(부동산)

* 매각 대상: 건물만 매각 (대지권 미등기)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로 주변 환경은 양호합니다.

* 북서측으로 한나루로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 주변의 주요 시설로는 인천미술관, 인천지방법원, 인천가정법원 등이 있으며, 근린상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

* 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 남동측 및 북동측으로 세로에 접하여 차량 및 도보 접근성이 좋습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 하나파트너주식회사

* 소유권 이전: 이종순 (2022-09-22, 양도담보)

* 근저당: 주식회사신한개발 (1,001,000,000원, 2025-03-20) - 말소기준권리

* 강제경매: 농업회사법인 (416,482,191원, 2025-04-11) - 본 경매 사건의 신청 채권자

* 등기부채권 총액: 1,001,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 내용은 없음)

3.2. 유치권 현황

* 본건은 유치권에 의한 경매로 진행되며, 건물 내외부에 유치권 행사 안내문이 게시되어 있습니다.

* 현황조사서에 따르면, 경매 신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 외 별도의 점유자는 확인되지 않아 점유 상태가 불분명하며, 경매 신청인 외 점유자의 유치권 성립 여부 또한 불분명합니다.

* 이러한 유치권 문제는 본 경매 물건의 큰 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 현재 공실 상태로 조사되었으며, 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익사거리" 인근의 근린생활시설 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변은 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 인천지방법원, 인천가정법원 등이 인접하여 법조타운의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 상권 현황

* 주변 지역은 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 상업 시설 개발 및 이용에 대한 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 본건은 근린상가로, 현재는 공실 상태이며 사용승인을 받지 못한 건물입니다.

* 건물 내/외부 일부 마감 공사가 이루어지지 않은 상태이며, 공용 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

* 인천미술관, 관공서 등이 인접해 있어 생활 편의 및 문화시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 인접 시설

* 북서측으로 한나루로, 남서측으로 소로, 남동측, 북동측으로 세로에 접하는 등 도로 접근성이 우수합니다.

* 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 건축적 리스크

* 사용승인을 받지 못한 구분 건물로서 건축물대장이 존재하지 않으며, 감정평가 시점 사용승인이 되지 않았고 공사가 중단된 상태입니다.

* 대지권 미등기 상태로, 건물만 매각 대상이 됩니다. 토지 사용에 대한 권리 확보 방안이 별도로 필요합니다.

* 유치권이 신고 및 행사 중으로, 낙찰 후 유치권자와의 법적 분쟁 또는 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부 일부 마감 공사가 이루어지지 않은 상태입니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계는 미상이며, 현재 공실 상태입니다.

* 건축 허가 사항이 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문 조사되었으나, 실제 이용 현황 및 향후 용도 변경 가능성은 불확실합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구의 주요 도로변에 위치한 근린상가 건물로, 상업지로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 사용승인을 받지 못하고 공사가 중단된 상태이며, 대지권 미등기, 유치권 신고 등 다수의 법적 및 건축적 하자를 안고 있어 투자에 높은 위험이 수반됩니다. 특히 유치권으로 인한 분쟁 가능성과 건물 완공 및 법적 문제 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 법률 및 건축 전문가의 면밀한 검토와 함께, 관련 비용을 충분히 감안한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 학익사거리 인근의 상업지역에 위치하여 장기적으로는 입지적 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 건물이 미완공 상태이므로, 직접 사용하거나 준공 후 재매각을 통해 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

* 유치권 문제를 해결하고 건물 완공 시, 해당 지역의 근린상가로서의 가치가 재평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 534,000,000원을 기준으로 하되, 건물 완공 비용, 유치권 해결 비용, 대지권 미등기 문제 해결 비용, 잔여 공사 비용, 제세공과금, 명도 비용 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

투자의향이 있다면, 본 건의 물리적 하자 및 법적 문제 해결 가능성, 예상 소요 비용 등을 면밀히 분석하여 감정가의 50% 이하 수준부터 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.