나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1004 [1] 인천광역시 계양구 효성동 277-13 인성빌라 5동 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성남초등학교 남측에 인접하여 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건 중 4층 404호로서
외벽 :타일 및 인조석 붙임.
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동 277-13번지에 소재한 인성빌라 5동 4층 404호 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1004 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 102,000,000원입니다.

토지 면적은 21.47㎡(약 6.5평)이며, 건물 면적은 30.00㎡(약 9.1평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치하며, 효성남초등학교 남측에 인접해 있습니다.

주변은 유사한 형태의 다세대주택이 밀집한 주거지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북동측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 15일 접수된 도봉세무서장의 압류입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 아래 임차인 현황 참조)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 5번 순위의 주택임차권(김남윤, 2024년 6월 17일 등기)이 존재하며, 권리 금액은 129,000,000원입니다.

본 임차인은 전입일자 2022년 6월 7일, 확정일자 2022년 4월 13일로 대항력이 있으며, 해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있음을 시사합니다.

채권 총액은 129,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 주거지역에 위치하며, 주변에 주거용 건물들이 밀집해 있습니다.

효성남초등학교가 인접하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 41.67㎡(약 12.6평)의 다세대주택이 69,700,000원에 거래(2026년 7월 2일)된 사례가 있습니다. 이는 단위 면적당 약 1,672,600원의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본건의 건물 면적(30.00㎡)을 감안할 때, 유사한 조건의 시세는 약 50,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만, 감정평가액은 102,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 생활 편의시설이 갖춰진 주거 밀집 지역입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 효성남초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

교통망으로는 버스정류장이 가까워 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

주거 지역으로서 기본적인 편의시설 및 상업 시설은 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 129,000,000원입니다.

물건명세서에 명시된 바와 같이, 경매 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있음을 의미합니다.

건축물 사용승인일이 1994년으로 약 30년 경과한 노후 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

제2종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획상의 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하고, 감정평가액이 최근 실거래가 시세보다 높게 책정된 점이 주요 고려사항입니다.

특히, 임차인의 보증금 129,000,000원이 배당을 통해 모두 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 리스크가 매우 큽니다.

이러한 인수 조건으로 인해, 매수인이 부담해야 할 총액은 입찰가 외 임차인 보증금 잔액이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 배당표 예측이 필수적입니다.

건축 연식이 오래되었음에도 불구하고 감정가가 높게 책정된 점은 추가적인 시세 조사를 통해 시장 가치를 재확인할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인천 계양구 지역의 주거용 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 관련 리스크를 충분히 해소할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

효성남초등학교 인접 등 교육 환경은 장점이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

주변 실거래가 시세는 면적 41.67㎡(약 12.6평)에 69,700,000원 수준으로, 단위 면적당 약 1,670,000원입니다.

본건 건물 면적 30.00㎡(약 9.1평)에 동일한 단가(1,670,000원/㎡)를 적용하면 약 50,100,000원의 시세가 산출됩니다.

감정가가 시세 대비 높은 점과 임차인 인수 보증금 129,000,000원의 잠재적 부담을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 조건과 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재를 바탕으로, 감정가 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

다만, 실제 인수 보증금 리스크는 매우 크므로, 투자자는 해당 금액을 최우선으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 인수 금액을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

특히, 임차인 김 의 보증금 129,000,000원을 인수해야 할 경우, 실제 총 투자 비용은 상당 폭 증가하므로, 이 점을 반드시 고려하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.