나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508617 [1] 인천광역시 계양구 효성동 623-57 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효성서초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

연와조 스라브지붕 3층건 내 제지하층 제비01호로서,
(사용승인일자 : 1994.01.11)

외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향의 완경사인 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

통칭 '장수빌라 2동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508617 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

감정가: 48,000,000원

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 623-57 지하층비01호

용도: 다세대주택

통칭: '장수빌라 2동'

1.2. 2. 토지 면적 및 지분

토지면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

토지지분: 25.625㎡ (약 7.75평)

1.2. 3. 건물 면적 및 지분

건물면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

건물지분: 36.72㎡ (약 11.11평)

1.2. 4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 5. 경매 구분

부동산강제경매

1.2. 6. 채권자

신한카드

1.2. 7. 특이사항 (통칭)

통칭 '장수빌라 2동'으로 불립니다.

1.3. 건물 상세 정보

1.3. 1. 구조 및 층수

연와조 스라브지붕 3층건 내 제지하층 제비01호

1.3. 2. 사용승인일자

1994년 01월 11일

1.3. 3. 외벽, 창호

외벽: 벽돌쌓기 마감 등

창호: 샤시창호 마감 등

1.3. 4. 이용 상태

다세대주택으로 이용 중

1.3. 5. 설비 내역

기본적인 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 토지 상세 정보

1.4. 1. 형상 및 이용 상태

남하향의 완경사인 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 2. 인접 도로 상태

필지 북측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 3. 토지 이용계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천서부교육지원청), 과밀억제권역

1.4. 4. 공부와의 차이

해당 사항 없음

1.4. 5. 기타 참고사항

해당 사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효성서초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1. 접수일자, 권리종류, 권리자, 권리금액

갑2: 2006-07-05, 소유권이전, 이준환

갑3: 2009-01-21, 소유권이전, 이정환 (매매 금20,000,000원)

갑6: 2024-05-21, 가압류, 현대카드 (금6,691,476원)

갑7: 2024-05-22, 가압류, 주식회사케이비국민카드 (금9,591,124원)

갑8: 2024-06-19, 가압류, 신한카드 (금41,455,811원)

갑9: 2025-04-14, 강제경매, 신한카드 (47,836,554원)

3.1. 2. 말소기준권리

2024년 05월 21일 현대카드 가압류 (인천지방법원 2024카단105733)

3.1. 3. 총 채권 금액

등기부상 총 채권액은 57,738,411원입니다. (가압류 3건, 강제경매 1건)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

(주의) 임차인 현황에 대한 상세 정보가 제공되지 않아, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 주소지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 효성동 일대에서 빌라 단지와 아파트 단지 간 쓰레기 무단 배출 관련 민원이 발생한 사례가 있으며, 인근에 장기간 공사가 중단된 미완성 건물(흉물)이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 지역 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 답사를 통해 구체적인 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

효성서초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근 버스정류장 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 (인수되는 권리)

제공된 정보상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일자가 1994년으로 약 32년 경과하였으므로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 법적 제한 사항

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택 지하층으로, 주변 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 양호합니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성될 잠재력을 가지고 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건물 연식에 따른 노후화 및 지역 내 간헐적인 민원 발생 가능성 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성: 감정가 4,800만원 대비 최근 거래 사례를 바탕으로 산출된 시세 추정액은 약 5,900만원 ~ 6,100만원으로, 상당한 시세 차익이 기대됩니다.

* 양호한 주거 입지: 초등학교 인근에 위치하며 주거 지역에 속해 있어 기본적인 생활 환경이 갖춰져 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 확인 결과, 인수되는 특별한 권리 관계는 없어 보입니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 평당 매매가는 약 530만원 ~ 550만원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물의 전용면적은 36.72㎡(약 11.11평)이므로, 이를 바탕으로 한 적정 시세는 약 5,900만원 ~ 6,100만원으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

본건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되며, 감정가(4,800만원)는 시세보다 낮게 책정되어 있습니다. 따라서 시세 수준을 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

감정가(4,800만원)와 시세 추정액(5,900만원 ~ 6,100만원)을 종합적으로 고려할 때, 5,000만원 ~ 5,800만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 부동산 시장 동향, 입찰 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.