나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1020 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천혜원고등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 및 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 4층/지상 11층 건물 내 제1층 제111호 외로서,
(사용승인일 : 2020.04.07.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1020 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층111호

용도: 근린상가

감정가: 739,000,000원

토지면적: 9.21㎡ (약 2.79평)

토지지분: 9.209㎡ (약 2.79평)

건물면적: 38.22㎡ (약 11.56평)

건물지분: 38.22㎡ (약 11.56평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천혜원고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 및 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 소유권 변동 및 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 내역이 확인됩니다. 주요 등기 내용은 다음과 같습니다:

* 2021-01-29: 소유권이전 (주식회사누리에프엔씨)

* 2022-09-22: 소유권이전 (바라보는시선주식회사, 매매금액 770,100,000원)

* 2022-09-22: 근저당권 설정 (부산은행, 채권최고액 1,210,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-12-19: 근저당권 설정 (부산은행, 채권최고액 34,100,000원)

* 2025-04-18: 임의경매 개시 결정 (부산은행, 채권액 1,633,974,237원)

* 2026-01-09: 압류 (서구(인천광역시))

3.2. 말소기준 권리

말소기준권리는 2022년 09월 22일에 접수된 부산은행의 근저당권 (채권최고액 1,210,000,000원)입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

해당 물건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건축물대장 상으로는 업무시설 (오피스텔, 제2종근린생활시설)로도 분류되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 2020년 4월 7일에 사용승인을 받았습니다.

4.2. 주변 상권

주변에 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 상권이 활성화된 지역입니다. 대규모 아파트 단지가 배후지에 위치하여 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 및 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

청라호수공원, 커넬웨이 수변공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 주변에 홈플러스, 백화점 등 상업시설과 학교들이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 검색 결과, 인근에 유흥업소(술집)가 있다는 후기가 있으나, 혐오시설로 분류될 만한 심각한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 높고, 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.2. 기타 리스크

'유동화물건', '공동담보' 물건으로, 일반 물건 대비 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 이는 법적 절차 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 중심상업지역에 위치한 신축 근린상가(업무시설)로, 우수한 입지 조건과 현대적인 건물 상태를 자랑합니다. 교통이 편리하고 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여 권리 관계를 더욱 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인천 혜원고등학교 인근 중심상업지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 편리한 교통 접근성과 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 근린생활시설 및 업무시설 복합 용도로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 인천시의 경제자유구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 739,000,000원을 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 유사 물건의 경매 낙찰 사례 및 시장 상황을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 따라서, 약 591,200,000원 ~ 702,050,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 지역 상권 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.