나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508831 [1] 인천광역시 남동구 간석동 10-11 한성골든빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 간석동 소재 ""상인천중학교"" 남측 인근에 위치하며, 인근에 다세대
주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 인천2호선 ""모래내시
장역""이 소재하는 등, 제반 교통여건은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 2002.09.06)
외벽 : 판넬마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방에 의한 도시가스 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 토지 북측으로 약6미터, 동측으로 약8미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동부교육지원
청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교
육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 층별면적이 1층 7.02㎡, 1층 88.36㎡, 2~4층 88.36㎡이나 집합건축물대장상 1층 7.02㎡, 2~5층 88.36㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 10-11 한성골든빌 5층501호

1.2. 사건번호: 인천지방법원 2025타경508831 (1)

1.3. 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호

1.4. 용도: 다세대주택

1.5. 사용승인일: 2002.09.06

1.6. 감정가: 108,000,000원

1.7. 토지면적: 22.92㎡ (약 6.93평)

1.8. 건물면적: 47.75㎡ (약 14.44평)

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분: 부동산강제경매

1.11. 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 주거지대임.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 인천2호선 "모래내시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황:

* 말소기준권리: 2022.06.07 남동세무서장 압류 (갑7)

* 소유권이전: 빈성수 (2010.10.15, 갑5), 유지성 (2021.07.23, 갑6)

* 주택임차권: 남궁승준 (2021.07.23 전입, 2021.07.05 확정, 보증금 116,000,000원, 을10) - 배당신고일 2023.04.20, 대항력 없음, 말소 예정.

* 압류: 남동구 (2022.11.07, 갑8), 안산세무서장 (2025.04.25, 갑11)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.01.19, 금1,999,000,000원, 갑9)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.04.17, 금116,000,000원, 인천지방법원 2025타경508831, 갑10)

3.2. 총 채권액: 2,115,000,000원

3.3. 인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 을구 순위 10번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.4. 특이사항: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으며, 이는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경: "상인천중학교" 남측 인근의 주거지대로서, 다양한 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 교통 접근성: 인천2호선 모래내시장역을 도보로 이용 가능하며, 버스 정류장도 인접해 있어 교통이 편리한 편입니다.

4.3. 매매/임대 현황: 최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 보면, 2026년 3월 기준 34.65㎡ (약 10.49평) 주택이 5,500만원, 47.56㎡ (약 14.38평) 주택이 12,000만원, 64.73㎡ (약 19.64평) 주택이 17,300만원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설: 상인천중학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설: 각종 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 생활이 편리합니다.

5.3. 교통시설: 인천2호선 모래내시장역 및 버스정류장이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 층별 면적과 집합건축물대장상 층별 면적이 일부(1층) 상이합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 내용이 있으며, 이는 추가적인 확인이 필요한 사항입니다. 임차인 현황 상 HUG가 인수 조건 변경이 있음을 명시하고 있습니다.

6.3. 고액 채권 총액: 등기부채권 총액이 2,115,000,000원으로 높게 나타나 있습니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 상인천중학교 남측 인근에 자리하고 있으며 모래내시장역을 이용할 수 있는 교통 편리성을 갖추고 있습니다. 최근 주변 시세 대비 비교적 양호한 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나 등기부상 고액의 채권 총액과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 철저히 확인해야 할 필요가 있습니다. 특히 HUG 인수조건 변경 내용이 낙찰자에게 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 접근성: 인천2호선 모래내시장역 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

8.2. 주거 밀집 지역: 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 수요를 예상할 수 있습니다.

8.3. 신축 대비 합리적 가격 가능성: 비교적 최근 거래된 신축 건물(2014년식, 64.73㎡)의 가격(17,300만원) 대비, 본건(2002년식, 47.75㎡)의 감정가(10,800만원)는 합리적인 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 108,000,000원 (10,800만원)을 기준으로, 최근 인근 유사 면적(47.56㎡)의 다세대주택 매매가(12,000만원)를 고려할 때 시세는 12,000만원에서 13,000만원 수준으로 판단됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 불확실성과 고액의 채권 총액 등을 감안하여, 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 95,000,000원 내외로 산정해볼 수 있습니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 시세 분석:

최근 매매 데이터 분석 결과, 2026년 3월에 거래된 47.56㎡(약 14.38평) 면적의 다세대주택이 12,000만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 834,000원 수준입니다. 본건은 47.75㎡(약 14.44평) 면적을 가지고 있으며, 건축 연도가 2002년으로 비교적 신축에 속합니다.

* 혐오시설 조사 결과:

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 대규모 개발 사업이나 시설 설치 시 주민과의 갈등이 발생할 수 있다는 점은 인지하고 있어야 합니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (남궁 )

보증금: 116,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-23

확정일자: 2021-07-05

배당신고일자: 2023-04-20

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항으로, 명확한 인수 조건 확인이 필요합니다. 비록 대항력은 없으나, HUG 측의 확약서 제출 여부 및 인수 조건의 세부 내용에 따라 인수 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

해당 물건은 2002년 9월 6일 사용 승인된 한성골든빌 5층 501호 다세대주택입니다. 등기부상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다양한 권리 내역이 존재합니다. 가장 최근의 등기부채권 총액은 2,115,000,000원입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 건축물표제부 요약:

본 건물은 인천광역시 남동구 간석동 10-11번지에 위치한 한성골든빌로, 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 2002년 9월 6일 사용 승인되었습니다. 토지 면적은 150.3㎡이며, 건물 연면적은 360.46㎡입니다.

* 건축물 전유부 요약:

본 물건은 해당 건물(한성골든빌)의 5층에 위치한 501호입니다.

* 면적 정보:

토지면적: 22.92㎡ (약 6.93평)

건물면적 (전용면적): 47.75㎡ (약 14.44평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.