나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508845 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1005 804동 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천장수초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 다세대주택, 학교, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 (남동구청)역이 소재
하며 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건내 3층 309호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비 ,난방설비, 승강기설비등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 주위 외곽공도와 연결 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수2) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남
동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의
: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508845 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1005 804동 3층309호

용도: 아파트

감정가: 146,000,000원

토지면적: 29.68㎡ (약 8.98평)

토지지분: 29.68㎡ (약 8.98평)

건물면적: 38.64㎡ (약 11.68평)

건물지분: 38.64㎡ (약 11.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 만수주공아파트 (만수7(공단))

동/호수: 804동 3층 309호

사용승인일: 1990년 12월 10일

총 세대수: 1466세대

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

전용면적: 38.64㎡ (약 11.68평)

분양면적: 본 물건의 전용면적은 38.64㎡(약 11.68평)이나, 개별 세대의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다. 해당 건물(804동)은 총 180세대로 구성되어 있으며, 전체 연면적은 9,564.6㎡입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, '인천장수초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경:

* 주변은 아파트 단지 및 다세대 주택, 학교, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

* 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 남동구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 및 도로 상태:

* 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

* 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조:

* 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 3층 309호입니다.

* 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

이용 상태 및 설비:

* 아파트로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수2), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

* 해당 사항 없습니다.

2. 권리분석

본 경매 물건은 인천지방법원 2025타경508845 사건으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

말소기준권리:

* 권리 분석 결과, 모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다. (을5 근저당권 2022.07.05, 138,000,000원, 인천수산업협동조합이 말소기준권리로 추정되나, 해당 권리를 포함한 모든 근저당 및 임의경매 개시 결정이 말소 처리되었습니다.)

채권 총액:

* 등기부 채권 총액은 188,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2024년 10월 4일

* 확정일자: 2024년 10월 8일

* 배당신고일자: 2025년 6월 30일

* 대항력: 없음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환 채무를 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계:

* 0원

3. 상권분석

본 물건이 소재한 만수동 지역은 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역을 형성하고 있으며, 학교, 관공서, 공원, 다양한 근린생활시설이 공존하는 안정적인 주거 상권입니다.

주요 특징:

* 주변에 다수의 아파트 단지와 빌라 등이 밀집해 있어 주택 수요가 꾸준합니다.

* 각종 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

4. 생활정보

교통:

* 인천지하철 남동구청역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 좋습니다.

* 단지 내 도로망을 통해 외곽 도로 이용이 용이하여 차량 이동이 편리합니다.

편의시설:

* 교육: 인천장수초등학교가 인접해 있어 초등 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

* 생활: 주변 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 식료품, 의료, 금융 등 생활에 필요한 대부분의 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 여가: 인근 공원 이용이 가능하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과:

* 인근에 인천장수초등학교, 만수북중학교, 인천남동경찰서, 남동구청, 만월산 등이 위치하여 교육, 행정, 녹지 환경이 우수합니다.

* 주거 밀집 지역 특성상 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

건축 연도:

* 1989년 준공된 건물로, 현재 30년 이상 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인 관련:

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서의 어려움이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지 이용 제한:

* 상대보호구역, 절대보호구역, 철도보호지구 등 관련 법규에 따른 건축 또는 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다. 해당 구역의 세부 규정은 관련 기관에 문의하여 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 아파트로, 안정적인 주거 지역 내에서 편리한 생활 인프라와 양호한 교통망을 갖춘 장점을 지니고 있습니다. 특히, 권리 분석상 모든 선순위 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있다는 점이 매우 긍정적입니다.

다만, 건물의 노후화와 임차인과의 명도 과정은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 장기적인 관점에서 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: 만수동은 오랜 기간 동안 검증된 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

깨끗한 권리 확보: 경매 절차를 통해 모든 담보권 및 근저당권이 소멸되므로, 등기부상 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

생활 편의 시설 접근성: 초등학교, 지하철역, 상업 시설 등이 인접해 있어 실거주 만족도가 높습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 (14층): 127,000,000원

* 2026년 7월 (13층): 112,800,000원

* 2026년 7월 (4층): 114,000,000원

상기 최근 매매 사례들을 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 146,000,000원보다 낮은 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 특히 13층이 112,800,000원에 거래된 점과 4층이 114,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 3층이라는 점을 감안하면 시장 시세는 110,000,000원대 후반에서 120,000,000원대 초반으로 추정됩니다.

예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

본 입찰가 산정은 최근 매매 동향과 감정가의 괴리를 반영하였으며, 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않았습니다. 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.