나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71568 [1] 경기도 남양주시 호평동 371 라인그린아파트 102동 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 ""호평초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스래브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 9층 901호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 59.93㎡, 계단식)로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 소화설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남서측으로 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-12-31)(호평
2지구(동양)), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(호평초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71568 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 호평동 371 라인그린아파트 102동 9층 901호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 220,000,000원

토지면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물면적 (전용면적): 59.93㎡ (약 18.13평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "호평초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-12-31)(호평2지구(동양))에 속해 있습니다.

또한, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(호평초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등에 해당하여 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 강제경매개시결정(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조영란) (조 )

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 25일

확정일자: 2022년 2월 25일

배당신고일자: 2024년 2월 28일

대항력: 있음

*주의사항 *: 임차인 조 은(는) 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 260,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 등기부 현황

* 갑2: 소유권이전 (2008-04-15)

* 갑3: 소유권이전 (2021-09-09) - 매매 금280,000,000원

* 을11: 주택임차권 (2024-02-28) - 조영란, 보증금 260,000,000원, 전입/확정 2022-02-25. 말소: 인수.

* 갑4: 강제경매 (2025-04-18) - 주택도시보증공사, 채권액 270,296,071원. 말소: 말소.

3.4. 권리 분석 요약

등기부등본상 을구 11번 주택임차권(조영란)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. (보증금 260,000,000원)

물건명세서상 해당 임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다.

단, 권리분석 섹션의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 배당을 통해 임차보증금이 전액 변제될 것으로 예상되거나, 다른 권리 분석에 따른 결과일 수 있습니다. 그러나 인수 가능성은 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 아파트 밀집 지역에 위치하며, 인근에 초등학교 및 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거지 중심의 생활 편의 상권으로 분석됩니다.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설이나 기피 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 스래브지붕 지하 1층/지상 18층 건물 중 9층 901호(전유면적 59.93㎡)입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

내부는 아파트(계단식)로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 라인그린

* 주소: 경기도 남양주시 호평동 371

* 준공일: 1997년 8월 5일

* 동수: 4개동

* 총 세대수: 467세대

* 단지 총 면적: 41,815.8㎡

* 총 주차대수: 158대 (지상 12대, 지하 13대 포함)

* 최고층: 18층 (102동 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

가장 큰 위험 요인은 을구 11번 임차권(조영란)으로, 보증금 260,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 이는 감정가(220,000,000원) 및 최근 시세(약 230,000,000원~248,000,000원)보다 높은 금액이므로, 만약 인수 시 상당한 손실이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 준공 연도가 1997년으로 비교적 오래되어 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 각종 제한사항(가축사육제한, 보호구역 등)이 향후 건물 활용이나 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 아파트로, 초등학교 인접성 등 주거 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 등기부등본 및 물건명세서상 매수인에게 인수될 가능성이 있는 2억 6천만원의 임차인 보증금은 투자에 있어 매우 신중한 검토가 필요한 핵심 리스크 요인입니다. 만약 이 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 감정가 및 최근 실거래가 대비 높은 총 비용 부담으로 인해 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다. 경매 진행 시 최종 배당표를 통해 해당 보증금이 전액 변제되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 호평초등학교 인접한 우수한 주거 입지.

* 단지 내 복리시설 및 편리한 교통 여건.

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월 4일: 248,000,000원 (18층)

* 2026년 5월 18일: 230,000,000원 (16층)

* 2026년 6월 5일: 230,000,000원 (16층)

* 본 물건의 전용면적 59.93㎡ 기준, 최근 시세는 약 230,000,000원에서 248,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 감정가는 220,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 낮게 책정되었으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원 인수 가능성이 존재합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 경우, '을11 주택임차권'이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점이 가장 중요합니다. 만약 260,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 현재 시장가(약 230,000,000원 ~ 248,000,000원)를 고려할 때, 낙찰받더라도 상당한 손실이 예상됩니다.

다만, 권리분석 섹션에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 배당 절차를 통해 임차보증금이 전액 변제되어 매수인이 추가로 부담할 금액이 없을 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 상황 1: 임차보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 경우

이 경우, 낙찰가 외에 260,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 실질적인 매수 비용이 시장가를 크게 초과하게 됩니다. 따라서, 이러한 상황이라면 공격적인 입찰보다는 매우 낮은 가격(예: 10,000,000원 이하)으로 접근하거나 유찰을 기다리는 전략이 필요합니다.

* 상황 2: '인수 보증금 합계: 0원'이 맞고, 매수인이 보증금을 추가로 부담하지 않는 경우

이 경우, 낙찰가만 부담하게 되므로 감정가(220,000,000원)와 최근 실거래가(평균 약 236,000,000원)를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

안정적인 입찰을 위해 감정가를 상회하면서도 최근 실거래가 하단 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 225,000,000원 을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 전, 반드시 임차인과의 인수 여부에 대한 명확한 확인 및 배당표를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.