나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71556 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 593 동부주택 8동 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 ""광동고등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서
제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량출입이 가능하고 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하는 등 전반
적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콩크리트조 및 벽돌조 슬래지붕 3층 중 3층 305호로서
(건물사용승인일 : 1985.09.14)
외벽 : 붉은벽돌 치장 쌓기 등.
내벽 : 벽지도배 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시 마감.

이용상태

연립주택(방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 보일러실, 다용도실, 발코니, 현관 등)로 이용
중이며 지하실 30호는 호별 구획됨이 없이 전체가 공실 상태임.

설비내역

상하수도, 위생설비 및 급배수설비, 난방설비(개별난방 구조) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북동 하향의 경사지이며 연립주택 건부지로 이용 중임,

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 6~7 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(산업형),
지구단위계획구역(장현7지구), 노외주차장(저촉), 문화공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)
(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)
\(광동중고등학교), 배출시설설치제한지역, 소하천 예정지, 성장관리권역, (한강)폐기물
매립시설설치제한지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71556 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양주축산업협동조합 (양OOO)

1.2. 기본 물건 정보

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 593 동부주택 8동 3층305호

용도: 연립주택

건물 사용승인일: 1985년 9월 14일

토지 면적: 100.43㎡ (약 30.37평)

건물 면적: 671.22㎡ (이는 해당 호실의 전용면적이 아닌, 건물 전체 면적으로 추정됩니다. 유사 물건 실거래가 분석 시에는 공급면적 약 65.34㎡ (약 19.77평)을 기준으로 하였습니다.)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 1억 4천 4백만원 (144,000,000원)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 소재하며, "광동고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형이며, 북동향으로 하향하는 경사지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로

본건 단지 북측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 외관

구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브 지붕 3층 중 3층 305호입니다.

외벽: 붉은 벽돌 치장 쌓기 등으로 마감되었습니다.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감되었습니다.

창호: 샷시로 마감되었습니다.

3.2. 내부 이용 상태

연립주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실, 보일러실, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 지하실 30호는 호별 구획 없이 전체가 공실 상태입니다.

3.3. 설비 현황

상하수도, 위생설비, 급배수설비, 개별난방 방식의 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리: 1992년 6월 25일자 양주축산업협동조합 근저당권 (을2)

기타 권리:

1987년 5월 20일자 이기환 소유권 이전 (갑1)

2008년 5월 14일자 양주축산업협동조합 근저당권 (을4) - 말소

2021년 5월 26일자 김경순 소유권 이전 (갑2, 협의분할에 의한 상속)

2023년 2월 1일자 윤진혁 근저당권 (을5) - 말소

2025년 4월 17일자 양주축산업협동조합 임의경매개시결정 (갑3) - 말소

등기부채권 총액: 2억 2천 6백 50만원 (226,500,000원)

4.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 이기환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1987년 5월 29일

대항력: 있음

주의: 임차인 이기환은 1987년 5월 29일 전입하여 대항력이 있으나, 명시된 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 권리 관계에 대한 추가 확인 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

4.3. 권리분석 요약

말소기준권리(1992.06.25. 근저당)보다 선순위인 임차인 이기환이 존재하며, 대항력이 있습니다. 낙찰자는 명도 절차를 진행해야 합니다.

4.4. 인수되는 권리

명시된 임차인의 보증금은 0원이므로, 인수되는 금전적 보증금은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 명도 책임은 낙찰자에게 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 토지 이용계획 및 제한 사항

본 물건지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(장현7지구) 등에 속해 있습니다. 또한, 노외주차장, 문화공원, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)와 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광동중고등학교), 배출시설설치제한지역, 소하천 예정지, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등 다수의 토지이용 제한이 존재합니다.

5.2. 주변 환경 및 시설 (혐오시설 포함)

주변은 주거 지역과 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 본건 소재지 인근에서 일반적인 지도 검색을 통해 확인된 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 일부 토지이용계획 상 제한사항(예: 배출시설설치제한지역)은 잠재적인 환경적 요인을 시사할 수 있습니다. 가장 가까운 주요 시설로는 광동고등학교가 있습니다.

5.3. 시세 분석

본건과 동일 단지인 "동부주택"(1985년 준공)의 유사 면적(약 65.34㎡, 약 19.77평) 물건이 2026년 7월 1일 1억 4천만원, 2026년 7월 6일 1억 5천만원에 실거래되었습니다. 감정가 1억 4천 4백만원은 최근 실거래가 범위 내에 있습니다. 비교 대상인 "한아름빌라"(2004년 준공)의 면적 약 51.48㎡ (약 15.57평) 물건은 2026년 7월 9일에 1억 1천만원에 거래되었으며, 이는 건물의 연식 및 규모에 따른 시세 차이를 보여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

이기환 임차인은 1987년부터 거주하며 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 노후화

1985년 준공되어 약 40년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 개발 제한 및 기타

다수의 토지이용계획 상 제한 사항(공원, 도로 저촉, 각종 제한구역 등)으로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 최근 실거래가가 1.4억~1.5억원 수준으로 형성되어 있어 시세 확인이 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 명시된 보증금이 0원이므로 명도 협상 전략 수립 시 고려 요소가 될 수 있습니다. (리스크 요인이자, 성공적인 협상 시 투자 포인트로 작용 가능)

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 위치한 연립주택으로, 1985년에 건축되어 건물 노후도가 있습니다. 무엇보다 1987년부터 전입하여 대항력을 갖춘 임차인 이기환이 존재하며, 명시된 보증금은 0원이라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 낙찰 시 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 토지이용계획 상 다양한 제한 사항도 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 동일 단지 내 최근 시세는 1.4억원 ~ 1.5억원으로 감정가와 유사하게 형성되어 있어, 시세 대비 감가 요인은 주로 명도 리스크에 따른 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4천 4백만원이며, 유사 물건의 최근 실거래가는 1억 4천만원에서 1억 5천만원 사이입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 시세보다 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금이 0원임을 감안하더라도, 명도에 소요될 시간 및 법적 비용 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 예상 입찰가를 1억 2천 8백만원 (128,000,000원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.