나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71565 [1] 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층 115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '남양주시청 제2청사' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제1층 제115호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
- 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.
(후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, ""상업용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측, 북서측 및 북동측으로 폭 약 15M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 남양주시에 소재하는 엘센트로타워 1층 115호 근린상가입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경71565 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,100,000,000원입니다.

토지 면적은 15.15㎡(약 4.58평)이고, 건물 면적은 33.48㎡(약 10.13평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로 2020년 12월 23일 신축 허가를 받아 2022년 7월 13일에 사용승인을 받았습니다.

해당 물건은 5층 건물 중 1층에 위치하며, 근린생활시설 및 업무시설(사무소)로 이용 가능한 공간입니다.

본 물건은 공동담보로 묶여 있으며, 채권자는 인천수산업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '남양주시청 제2청사' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 업무 시설 및 다양한 근린 생활 시설이 혼재되어 있어 기본적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

대상 물건은 남동측, 북서측, 북동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 가장형 토지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 용도지역 및 제한 사항이 있습니다.

제공된 정보 내에서 주변에 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 2023년 10월 10일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당(을2, 채권액 780,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

등기부채권 총액은 780,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이 외, 대상 물건의 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지, 업무 시설, 그리고 각종 근린생활시설이 밀집해 있는 상권입니다.

남양주시청 제2청사 인근에 위치하여 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다.

근린상가로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 주변 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

남양주시청 제2청사가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 관련 채무 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

등기부상 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, '임대관계는 미상'이라는 점은 실제 점유 현황 및 계약 관계 파악에 있어 주의가 필요합니다. 명도 저항이나 예상치 못한 임차 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)이 존재하나, 해당 상가 물건의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 엘센트로타워 1층에 위치한 근린상가로, 남양주시청 제2청사 인근이라는 장점을 가지고 있습니다.

비교적 신축 건물(2022년 사용승인)에 속하며, 1층 상가로서의 접근성과 가시성이 우수합니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이나, 미상인 임대 관계에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

다산신도시 중심 상권 인근의 1층 코너 상가라는 점은 높은 희소성과 투자 가치를 가집니다.

남양주시청 제2청사 등 공공기관 및 주변 아파트 단지, 오피스텔 등의 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

사용승인이 비교적 최근(2022년)인 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

다산신도시 개발 및 인구 유입 추세에 따라 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,100,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

입찰가 산정 시에는 주변 시세, 최근 거래 사례, 임대 수익률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 임대 관계 미상인 점, 공동담보 물건이라는 점 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 임대 현황 파악 및 부동산 전문가와의 상담을 적극 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.