나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71554 [1] 경기도 가평군 조종면 대보리 421-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규감정 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 ""조종면행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건 일단의 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하나 노선수 및 운행빈도 등을 고려시 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

▶ 기호(1) : 사다리형태의 토지로서 단독주택의 건부지로 이용중임.

▶ 기호(3,4,5) : 대체로 각각 사다리형태의 토지로서 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

▶ 기호(1,3) : 동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

▶ 기호(4,5) : 지적도상 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

▶ 기호(1,3,4,5) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 기호(5) 대보리 423번지(585㎡)는 2023.10.19.일에 토지대장상 423번지(197㎡)와 423-3번지(388㎡)로 분할되었으나, 평가의뢰목록 및 등기사항전부증명서 상에는 분할되기 전의 면적(585㎡)으로 기재되어 있으므로, 분할되기 전의 전체 면적을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 경량철골아스팔트슁글지붕 2층건으로서,
(사용승인일 : 2002.03.21)
외벽 : 샤이딩 판넬 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
1층 : 거실, 주방, 식당, 다용도실, 화장실, 보일러실 및 창고 등
2층 : 침실3, 서재, 욕실2 등

설비내역

위생설비, 급배수설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호(2)의 남서측에 설치된 데크는 건물에 부합하는 것으로 보아 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록3.,4.,5. 토지에 대해 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 가평군 조종면 대보리 421-4에 소재한 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경71554 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 504,027,200원입니다.

총 토지 면적은 1824.00㎡ (약 551.76평)이며, 건물 면적은 198.44㎡ (약 60.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 미래신용협동조합(미OOOOOOOO)이며, 공동담보 및 농지취득자격증명 제출이 필요한 물건입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 ""조종면행정복지센터"" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 전원주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로, 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 노선 수 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

기호(1)과 기호(3) 토지는 동측으로 노폭 약 4~6m의 포장도로와 접하고 있으나, 기호(4)와 기호(5) 토지는 지적도상 맹지 상태입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 05월 18일 접수된 미래신용협동조합의 근저당권(채권액 384,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 814,000,000원입니다.

현재 등기부상 소유권자는 2023년 05월 18일에 매매로 소유권을 이전받은 김종무 씨입니다.

임차인 현황으로는 박병현 씨(전입 2023-11-01)와 조외래 씨(전입 2024-04-11)가 있으나, 두 분 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며 대항력은 없습니다.

따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 가평군 조종면 대보리는 전원주택과 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 전원생활을 위한 기반 시설 및 자연환경이 주를 이룹니다.

인근에 조종면행정복지센터가 있어 행정 서비스를 이용하기는 용이하나, 대형 마트, 병원 등 생활 편의 시설은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

주변 부동산 정보 검색 결과, 가평군 조종면 지역의 토지 거래 시 평당 4만원 내외의 거래가 확인되나, 이는 지목 및 위치에 따라 큰 차이를 보입니다. 빌라나 다세대 주택 매물 정보는 제한적이며, 주로 전원주택이나 토지 거래 위주로 확인됩니다.

지역적으로 큰 규모의 상권이나 상업 지구는 형성되어 있지 않으며, 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에서 하수처리시설 환경 개선 사업을 추진하거나, 돼지농장으로 인한 악취 및 환경오염 문제가 제기된 사례가 있어, 해당 지역의 환경 요인을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 2002년 3월 21일 사용 승인된 경량철골구조의 2층 단독주택입니다.

내부 구조는 1층에 거실, 주방, 식당, 다용도실, 화장실, 보일러실 및 창고 등이 있으며, 2층에는 침실 3개, 서재, 욕실 2개 등으로 구성되어 있습니다 [cite:JSON].

위생설비, 급배수설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 남서측에 설치된 데크는 건물에 부합하는 것으로 간주하여 건물가액에 포함되었습니다.

주변에는 전원주택, 농경지, 임야 등이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

생활 편의 시설 접근성은 대중교통 이용 시 다소 불편할 수 있습니다.

최근 조종면에 주민 문화·복지 거점 시설인 '조종이음터'가 준공되어 지역 주민들의 문화 및 복지 활동 공간으로 활용될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 물건명세서에 명시된 바와 같이, 목록 3, 4, 5번 토지에 대해 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

* 맹지 존재: 목록 4번 및 5번 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축 또는 이용 시 도로 확보 방안을 별도로 마련해야 합니다.

* 토지 분할 관련 사항: 목록 5번 토지(대보리 423번지, 585㎡)는 2023년 10월 19일자로 토지대장상 분할(423번지 197㎡, 423-3번지 388㎡)되었으나, 등기부등본에는 분할 전 면적으로 기재되어 있습니다. 이는 등기부와 토지대장 간의 불일치 가능성을 시사합니다.

* 노후된 관정: 목록 3번 토지 경계 부근에 소유권이 불분명하고 인접 토지 소유자와 공동 사용 추정되는 노후 관정이 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다.

* 자연재해 위험: 가평군 일대는 과거 집중호우로 인한 산사태 및 하천 범람 피해가 있었던 지역입니다. 본 물건의 지리적 위치를 고려하여 잠재적인 자연재해 위험에 대한 대비가 필요합니다.

* 부동산 가치 하락 위험: 인근 지역에서 환경오염 문제가 제기된 사례가 있어, 이는 장기적으로 지역 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가평군 조종면에 위치한 단독주택으로, 전원생활을 영위하고자 하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다. 넓은 토지 면적과 2층 단독주택으로 구성되어 있으며, 감정가는 5억 4백여만 원입니다.

그러나 맹지 존재, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지 등기부와 대장 간의 불일치 등 해결해야 할 과제가 분명히 존재합니다. 또한, 지역적 특성상 대중교통 이용이 불편하고 주변 생활 편의시설 접근성이 떨어질 수 있습니다.

주변의 자연환경은 우수하나, 과거 집중호우 피해 사례 및 환경 오염 관련 이슈 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1824㎡(약 551.76평)의 넓은 토지는 전원주택 부지로서 충분한 활용 가치를 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 매각하므로, 토지 이용 및 건물 활용 계획을 통합적으로 수립할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 토지 이용 계획 변경 시 건폐율 및 용적률 증가를 통한 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 전원주택 단지 개발 또는 펜션, 체험 농장 등 다양한 용도로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 가축사육제한구역, 자연보전권역 제한 사항 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 504,027,200원입니다.

주변 시세 조사를 통해 확인된 가평군 조종면 대보리 일대의 토지 시세는 평당 4만원 내외로 파악되나, 이는 지목 및 개발 가능성에 따라 크게 달라집니다. 전원주택 부지로 활용될 수 있는 토지의 경우, 면적과 위치에 따라 평당 10만원 이상으로 형성되는 경우도 있습니다.

물건의 건물 연식(2002년식)과 맹지, 농지취득자격증명 제출 등의 제약 사항, 그리고 과거 집중호우 피해 이력 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 높은 경쟁률이 예상되지는 않습니다.

다만, 해당 물건의 명확한 시세 산정을 위해서는 주변의 유사 단독주택 및 토지 매물 현황, 그리고 개발 가능성 등을 추가적으로 면밀히 분석해야 합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 3억 5천만 원에서 4억 원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수되는 보증금이 없고, 권리 분석상 특별한 부담이 없는 점을 고려한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 최종 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토가 반드시 필요합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 맹지 해소 방안을 철저히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.