나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62918 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 562-20 3동 지1층비101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ""풍산역"" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 근거리에 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 지1층 비101호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조) 1개호로 이용중이며, 제시외 물건으로 다세대 주택의 일부(방, 드레스룸 등)가 소재함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비(1층~4층) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 3개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 탐문조사, 외부관찰 등을 통하여 후첨 ""내부구조도""와 같이 건물 일부를 점용하여 다세대주택의 일부로 사용 중인 것으로 확인되어 이를 제시외 물건으로 평가하였으며, 면적은 건축물현황도에 의거 개략적으로 산정하였으니 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경62918 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 562-20 3동 지1층비101호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지 면적: 51.26㎡ (약 15.5평)

* 건물 전용 면적: 79.81㎡ (약 24.1평)

* 감정가: 249,810,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 개요

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 지1층

* 이용 상태: 다세대주택

* 건물 제시외 면적: 22.50㎡ (약 6.8평) (매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 지역 특성: 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 풍산역 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 주변 시설: 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (주변 지도 검색 결과, 대규모 혐오 시설은 인접하지 않음.)

2.2. 교통 환경

* 대중교통: 인근으로 버스정류장이 있으며, 근거리에 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 접근성: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 남측 및 북측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도 지역: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* (갑6) 롯데캐피탈 가압류 (접수일자: 2024-04-16)

3.2. 임차인 현황

* (을7) 주택임차권, 신대진

* 보증금: 218,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-23

* 확정일자: 2022-11-03 (1차 보증금 증액분 포함 기준)

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 증액분 3,000,000원

* 임차인 신대진은 대항력이 있으며, 보증금 218,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못하면 매수인이 인수해야 함.

3.3. 기타 권리사항

* (갑9) 주택도시보증공사 강제경매 (접수일자: 2025-04-17) - 말소 예정

* (갑3) 소유권이전2번신탁등기말소 (접수일자: 2019-06-12) - 말소

* (갑4) 소유권이전 (접수일자: 2019-06-12) - 말소

* 등기부채권 총액: 229,264,561원 (등기부상의 모든 채권액)

3.4. 인수되는 권리

* 을구 7번 임차권 (신대진): 임대차보증금 218,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 속한 풍동 지역은 주로 다세대 주택이 밀집한 주거 지역이며, 일부 근린생활시설이 혼재하고 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있음.

* 풍산역 역세권이라는 장점은 있으나, 상업 시설 밀집 지역은 아님.

4.2. 상가/건물 임대 현황

* 인근 유사 물건(요진와이하우스, 힐스타운)의 최근 매매 사례를 보면, 전용면적 39.94㎡ ~ 63.95㎡ 기준 243,000,000원 ~ 247,000,000원에 거래됨.

* 본건은 전용면적 79.81㎡로, 면적 차이를 감안하면 적정 시세 범위 내로 판단됨.

* 임대 수요는 역세권의 주거 상품으로서 꾸준할 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 부담으로 인해 직접적인 임대 수익 확보는 어려울 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용 가능.

5.2. 교육 시설

* 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 분포 (정확한 학군은 별도 확인 필요).

5.3. 녹지/휴식 공간

* (별도 확인 필요)

5.4. 혐오시설 유무

* 주변 지도 검색 결과, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(신대진, 보증금 218,000,000원)이 존재하며, 배당 후 미회수 금액 발생 시 매수인이 인수해야 하므로 명도 및 보증금 부담 리스크가 매우 큼.

* 임차인 명도 진행 시 소송 비용 및 추가적인 시간 소요 가능성.

6.2. 건물 관련 리스크

* 제시외 건물(22.50㎡)이 존재하며, 건축물대장과의 차이로 인해 불법 건축물일 가능성이 있음. 이행강제금 부과 또는 철거 명령 등의 위험이 있을 수 있어, 반드시 현장 확인 및 관할 관청 문의 필요.

6.3. 토지 이용 관련 리스크

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 신축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선/서해선 풍산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 편의성이 우수한 입지를 가지고 있습니다. 하지만, 218,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 부담이 크다는 점이 가장 큰 특징입니다. 제시외 건물 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 고려할 때, 시세 대비 매우 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 명도 및 건물 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트/다세대 주택 투자 기회: 풍산역 인근으로 꾸준한 주거 수요 기대.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 일반 경매 물건보다 낮은 가격으로 취득 가능성.

* 안정적인 주거 환경: 주변의 다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거지로서의 가치.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 249,810,000원

* 인근 유사 물건(요진와이하우스, 힐스타운)의 최근 매매 사례는 전용면적 39.94㎡ ~ 63.95㎡ 기준으로 243,000,000원 ~ 247,000,000원 수준입니다.

* 본건의 전용 면적(79.81㎡)과 비교했을 때, 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건은 '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하는 원칙에 따릅니다.

* 인수 보증금 (신대진): 218,000,000원

* 산정 결과: 249,810,000원 (감정가) - 218,000,000원 (인수 보증금) = 31,810,000원

* 이 금액은 대항력 있는 임차인의 보증금을 전액 인수해야 하는 경우, 매수인이 실질적으로 지불할 수 있는 최대 금액을 나타냅니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 31,810,000원을 초과하지 않는 범위 내에서, 본인이 감수할 수 있는 리스크 수준과 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적인 경매 최저가(감정가의 80% 등)에서 입찰하는 것은 인수 부담이 매우 크므로 권장되지 않으며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명도 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.