나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62825 [1] 경기도 파주시 야당동 188-6 금호타운 103동 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제404호로서

외벽: 드라이비트, 돌붙임마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 내부계단을 통해 진입 가능한 다락이 소재하는 복층형 구조이며, 본건 동 지하층 각 세대별 구분된 창고가 소재하오니 참고하시기 바람.

- 등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금300,000,000원’, 임차권자 ‘노아현’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62825 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 188-6 금호타운 103동 4층404호

용도: 다세대주택

건축물대장상 건물명: 금호타운 103동

준공일자 (사용승인일): 2015-04-01

1.3. 면적 및 건물 구조

토지면적: 65.38㎡ (약 19.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.11㎡ (약 17.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 중 4층 404호

특이사항: 내부 계단을 통해 진입 가능한 다락 및 각 세대별 구분된 창고 소재

1.4. 매각 대상 및 경매 종류

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기사항전부증명서상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (최철희, 2022-01-21)

* 소유권이전 (김유식, 2022-06-29, 매매가 300,000,000원)

* 주택임차권 (노아현, 보증금 300,000,000원, 전입일자 2022-05-09, 확정일자 2022-04-21)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-02-20) - 말소기준권리

* 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 310,592,149원, 2025-04-08)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 노아현

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 확정일자: 2022-04-21

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권 설정되어 있으며, 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2024년 2월 20일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중, 매수인에게 대항력이 있는 을구 4번 주택임차권(노아현)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

말소기준권리보다 후순위에 있는 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

4. 시세분석 및 상권

4.1. 최근 매매 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 유사 물건 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 태종에비뉴 (다세대, 2019년식, 65.1㎡): 285,000,000원 (2026년 7월 2일 거래)

* 요산아트빌 (연립, 2015년식, 56.035㎡): 150,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

* 자연에가 (연립, 2015년식, 57.45㎡): 180,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

4.2. 유사 물건 비교

본건은 다세대주택으로, 같은 다세대주택인 '태종에비뉴'가 가장 유사한 비교 대상입니다. '태종에비뉴'는 본건보다 연식이 4년 짧고 면적이 약 6㎡ 더 넓은데도 불구하고, 면적당 가격은 약 437만 7천원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적(59.11㎡)을 적용하면, 유사 시세를 기준으로 약 2억 5천 8백 7십만원 (258,700,000원) 내외의 시세가 추정됩니다.

4.3. 해당 물건의 시세 추정

감정가는 299,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 2억 6천만원 전후로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

야당역 인근으로 상업시설이 발달해 있어 은행, 병원, 마트, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

주변에 다수의 공동주택 단지가 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단되며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 노아현 씨의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 현재 본건의 감정가(299,000,000원)가 임차인의 보증금보다 낮으며, 경매 배당에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. 이는 예상했던 총 취득 비용을 훨씬 상회할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 기타 고려사항

복층형 구조로 다락이 존재하나, 이는 등기부상 별도 면적으로 표기되지 않아 추후 재산권 행사 시 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리상의 문제가 존재합니다. 이는 본건의 시세 및 감정가를 초과하는 금액으로, 인수 시 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 복층 구조와 별도 창고 등 특수성을 가진 주거 공간.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금 300,000,000원을 제외한, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 본건의 추정 시세는 약 2억 6천만원 수준이나, 임차인 인수 부담 및 권리관계의 복잡성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 200,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 금액이며, 실제 총 취득 비용은 낙찰가에 임차인 보증금 인수액(300,000,000원에서 배당받는 금액을 제외한 잔액)을 더해야 하므로, 투자 결정 시 총 예상 지출액을 반드시 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.