나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62772 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132 그린파크 103동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 목양중학교 남측 인근에 위치하고,
주위는 다세대주택, 단독주택 및 아파트가 혼재하는 주거지대임.

교통상황

근거리에 호국로(39번 국도)가 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(아연도금철판, 경사지붕) 지상 5층 건물(2018. 4. 30.
사용승인) 중 3층 302호로
외벽 ; 외장타일마감
내벽 ; 벽지 및 타일마감
창호 ; 하이삿시창호임.

이용상태

주거용(방2, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

승강기. 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양동 제2 일단의 주택지 조성사업지구),
일단의 주택단지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경62772 (1) 사건에 대한 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132 그린파크 103동 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 118,000,000원

* 토지면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

* 건물면적: 30.16㎡ (약 9.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 채OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 3층 302호 (2018년 4월 30일 사용승인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 목양중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 아파트가 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 근거리에 호국로(39번 국도)가 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 주변 시설: 목양중학교, 고양중학교, 고양초등학교, 고양고등학교 등 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 대형 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (2023년 3월 15일 접수)

* 주요 권리사항:

* 채송아(채 ): 주택임차권 (2024년 10월 17일 접수, 보증금 147,000,000원, 인수 대상)

* 전입일자: 2022년 10월 12일

* 확정일자: 2022년 9월 15일

* 대항력: 있음

* 채송아(채 ): 강제경매 (2025년 4월 3일 접수, 147,000,000원)

* 인천세무서장: 압류 (2023년 3월 15일 접수)

* 국민건강보험공단: 압류 (2025년 4월 14일 접수)

* 권리분석 요약:

* 등기부채권 총액은 147,000,000원입니다.

* 가장 중요한 점은 대항력 있는 선순위 임차인 채송아(채 )가 존재한다는 것입니다. 물건명세서 상, 임차인의 보증금 147,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기가 있으나, 물건명세서 상 인수 가능성이 명시되어 있으므로 이에 대한 신중한 판단이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 채송아(채 )

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 12일

* 확정일자: 2022년 9월 15일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 10월 17일

* 주의사항: 임차인 채송아(채 )는 대항력이 있으며, 보증금 147,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로 주거용으로 이용 중이며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대입니다. 따라서 직접적인 상업 시설 분석보다는 주거 편의성 및 배후 수요를 중심으로 분석하는 것이 적합합니다. 현재 제공된 정보만으로는 주변 상권의 상세한 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

* 이용상태: 현재 주거용(방2, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 승강기, 도시가스 개별난방 설비, 위생설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 목양중학교 남측 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 용이합니다. 다만, 대형마트, 병원 등 편의시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 채송아(채 )의 보증금 147,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 초과하는 금액일 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 채권자 채OO와 임차인 채송아(채 )의 관계 및 실제 배당 결과에 따라 인수 금액이 달라지므로, 철저한 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적입니다.

* 건물 노후도: 2018년 사용승인이 완료되어 비교적 신축이나, 주변에 오래된 빌라 매물 정보가 함께 제시되어 있어 단지 내/인근 건물의 연식 차이가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 사용승인된 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인 채송아(채 )의 존재로 인해 147,000,000원의 임대차 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 본건의 가장 중요한 투자 고려 사항이자 리스크 요인입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인의 실질적인 인수 금액은 크게 증가하게 됩니다. 따라서 본건은 임차인 보증금 인수 여부 및 금액에 따라 투자 가치가 크게 달라지는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 조건 활용: 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 이 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 시세 대비 충분한 할인율을 확보하지 못하면 투자가 어려울 수 있습니다.

* 신축급 주택: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물이라는 점은 장점입니다.

* 주거지대 위치: 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 실수요자에게는 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 건물면적: 30.16㎡ (약 9.12평)

* 건물 사용승인 연도: 2018년

* 최근 유사 거래 사례 분석 결과, 같은 시기(2020년) 준공된 46.69㎡ 면적의 '소노하임고양'이 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 고려할 때, 본건(30.16㎡)의 시세는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원으로 추정됩니다. 감정가 118,000,000원은 이 시세 범위 내에 있습니다.

* 입찰가 산정:

* 본건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 채송아(채 )의 보증금 147,000,000원 인수 가능성입니다.

* 만약 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 낙찰가에 147,000,000원을 더한 금액이 총 매입 비용이 됩니다.

* 예를 들어, 시세 상단인 130,000,000원에 낙찰받고 보증금 147,000,000원을 인수한다면, 총 비용은 277,000,000원이 되어 시장 가치를 초과하게 됩니다.

* 따라서, 임차인 보증금 147,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 본건은 낙찰 후 총 비용이 시세를 초과할 가능성이 매우 높아 신중한 접근이 필요합니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다면(즉, 인수 보증금이 0원이라면), 시세 범위 내에서 입찰가격을 결정할 수 있습니다. 이 경우, 감정가 수준인 118,000,000원 이하로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 결론적으로, 본건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부와 배당 결과에 따라 크게 달라집니다. 임차인 보증금 147,000,000원을 모두 인수해야 한다면, 매력적인 투자 대상이 아닐 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서, 만약 임차 보증금 전액 인수 가능성이 있다면, 투자 가치가 낮아지므로 입찰을 보류하거나, 인수 보증금을 감안하여 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

* 따라서, 본건에 대한 명확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 임차인 보증금 인수 부담이 없다면 100,000,000원 ~ 118,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.