나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62754 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 870-1 한신베네스트 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 ""목암초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택 및 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 내 4층 제402호로서,
- 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고양동 870-1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

고양동 873-1, 874-3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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사건번호: 고양지원 2025타경62754 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOO

감정가: 124,000,000 원

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1.2. 소재지 및 건물 정보

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소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 870-1 한신베네스트 101동 4층 402호

건물명: 한신베네스트

동/호수: 101동 4층 402호

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트 스라브지붕 지상 5층 내 4층

건축연도: 2011년 12월 (사용승인일 2012년 10월 26일)

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1.3. 면적 및 감정가

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감정가: 124,000,000 원

토지면적: 37.32㎡ (약 11.29 평)

건물면적: 47.34㎡ (약 14.32 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 "목암초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 기존 주택 및 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통상황

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본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

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해당 토지는 제1종일반주거지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (삼성숲유치원 관련), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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본건 부동산의 등기부등본상 최초 근저당권(말소기준권리)은 2017년 4월 6일자 현대캐피탈주식회사 근저당(118,300,000원)입니다.

이후 접수된 근저당, 대부업체 채권, 가압류, 그리고 본건 경매 개시 결정(2025년 4월 3일)은 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 236,474,472원입니다.

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3.2. 인수되는 권리

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물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재는 명시되지 않았습니다.

따라서, 등록된 지상권이 존재하지 않는다면, 본 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 관련 확인이 필요합니다.

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3.3. 임차인 현황

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본건의 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

또한, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인이 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

하지만 임대관계 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 명확한 조사가 필요합니다.

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4. 상권분석

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본건이 위치한 고양동 지역은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 주변에는 주택 및 다세대주택 단지가 형성되어 있습니다.

소규모 상가와 편의시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 다소 거리가 있으나, 주거지로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

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5. 생활정보

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* 교육 시설: 본건 북서측 인근에 목암초등학교가 위치하며, 삼성숲유치원 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 주택가에 소규모 상점 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리상 리스크

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* 임대관계 미상: 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 미등재 권리 가능성: 등기부상 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등의 제3자 권리 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

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6.2. 물건 자체 리스크

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* 건물 노후화: 2011년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 추가적인 변동사항이 발생할 수 있습니다.

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6.3. 주변 환경 리스크

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주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 인지되지는 않았습니다.

다만, 광범위한 지역 범위 내에서의 시설 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본건 경매 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 다세대주택입니다.

비교적 최근에 건축된 건물(2011년 준공)이며, 주거지로서 기본적인 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 본 경매 개시 결정으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상 및 미등재 권리 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

감정가는 1억 2천 4백만원이나, 주변 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

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8. 투자 포인트

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* 비교적 최신 건축 연식: 2011년 준공으로 유사 주택 대비 신축에 속하여 거주 편의성이 높습니다.

* 안정적인 주거지: 주택 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계 명확화 가능성: 매각으로 인한 권리 소멸 예상으로 낙찰 후 명도 부담이 적을 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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본건의 면적(47.34㎡)과 건축 연식(2011년)을 고려했을 때, 제공된 최근 매매 사례들을 참고하여 시세 분석을 하였습니다.

- 청림빌라(1991년식, 36.6㎡): 50,000,000원 (평당 약 451만 원)

- 평산하이츠빌라(1990년식, 36.22㎡): 32,000,000원 (평당 약 292만 원)

- 소노하임고양(2020년식, 46.69㎡): 180,000,000원 (평당 약 385만 원)

제공된 JSON 데이터상으로는 본건과 건축 연식이 유사한 직접 비교 대상이 부족합니다. 그러나 감정가는 124,000,000원(평당 약 865만 원)으로 책정되었습니다. 이는 인근 신축 빌라의 시세를 반영한 것으로 보입니다.

잠재적 리스크(임대관계 미상, 미등재 권리 가능성)를 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 105,000,000원 ~ 118,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

단, 실거주 목적이나 향후 시장 전망에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.