나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62602 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 파주대원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근
은 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재한 지대로, 주위
환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 302호로,
외벽 : 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택 단위세대입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 3필 일단의 부정형 다세대주택부지입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건은 제시목록상 에이동이나, 건물 외벽에 105동으로 표시되어 있습니다.

나. 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물
대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 건물 외벽에 '105' 표시 있음.
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경62602 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 재매각 여부: 재매각

* 공동담보: 해당 (물건 명세서상 확인)

1.2. 소재지 및 개요

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 3층302호

* 건물 외벽 표시: '105' (제시목록상 에이동과 상이)

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 302호

* 준공년도: 2018년 5월 (사용승인일 기준)

1.3. 면적

* 토지면적: 82.19㎡ (약 24.8평)

* 토지지분: 82.19㎡ (약 24.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 73.86㎡ (약 22.3평)

* 건물지분: 73.86㎡ (약 22.3평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격

* 감정가: 244,000,000원 (2억 4천 4백만원)

* 최저매각가격: (재매각으로 인한 변동 가능성 있으나, 제공 정보 상 명시되지 않음)

* 매수신청 보증금: 최저매각가격의 20% (특별매각조건)

1.5. 매각대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 파주대원초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

* 인접도로: 본건 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 소유권: 류정형(2018.05.24 보존), 나정호(2020.09.11 이전)

* 말소기준권리: 경서농업협동조합 근저당 (2020.09.11, 채권최고액 211,200,000원)

* 기타 권리: 서울경서농업협동조합 임의경매개시결정 (2025.03.13) 등 다수.

* 말소예정 권리: 상기 근저당 외 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 총 등기부채권액: 217,609,880원 (2억 1천 7백 6십만원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 원대연 (원 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-12

* 대항력: 없음

* 권리분석 상, 해당 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인으로, 명도 대상이 될 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권은 개요만 표시되어 있고, 실제 해당 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

* 동문모닝빌103 (2003년식, 59.31㎡): 2026년 5월, 100,000,000원 (1억원)

* 루체하우스 (2023년식, 66.56㎡): 2026년 7월, 360,000,000원 (3억 6천만원)

* 프라임주택 (2016년식, 64.26㎡): 2026년 7월, 140,000,000원 (1억 4천만원)

* 분석:

* 해당 물건(73.86㎡, 2018년식)은 면적이나 준공년도 측면에서 제시된 매매 사례들과 비교됩니다.

* 2023년식 신축 빌라(루체하우스)의 거래가는 높게 형성되어 있으나, 본건은 2018년식으로 신축과는 시세 차이가 있을 수 있습니다.

* 2003년식 및 2016년식 빌라의 거래가격을 참고할 때, 본건의 감정가(2억 4천 4백만원)는 시세 대비 합리적인 수준으로 추정됩니다. 다만, '재매각' 물건이므로 이전 유찰가격을 추가로 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설이 소재하나, 구체적인 편의시설 현황은 현장 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 파주대원초등학교가 인근에 위치하여 학군이 형성되어 있습니다.

* 교통: 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 매각에서 유찰되었거나, 매각 결정 후 잔금을 납부하지 않아 재매각 절차가 진행되는 물건입니다. 이는 권리관계, 명도, 물건 상태 등에 예상치 못한 문제가 있을 가능성을 시사합니다.

* 건물 표기 불일치: 제시목록상 '에이동'이나 건물 외벽에는 '105'로 표시되어 있어, 동 명칭에 대한 혼란이나 확인이 필요할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조, 이용 상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고했습니다. 실제 내부 상태는 직접 확인 전까지 미지수입니다.

* 특별매각조건: 매수신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높습니다. 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 주변 환경: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역(전방지역 25km)에 해당하여 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (관련 정보 검색 결과)

7. 종합 의견

본건은 파주시 조리읍 대원리에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 교통망이 비교적 양호한 입지입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 '재매각' 물건이라는 점, 건물 외벽 표기 불일치, 내부 상태 미확인 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 최근 주변 빌라들의 매매 시세가 다양한 가격대를 형성하고 있으므로, 본건의 감정가격을 기준으로 시세와의 비교 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금 없음: 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인이 없으므로, 명도 후 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 합리적인 면적: 73.86㎡(약 22.3평)의 전용면적은 일반적인 다세대주택 수요층에게 적합한 크기입니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 나쁘지 않습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 244,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료를 분석해 보면, 유사 면적대의 빌라 거래 사례가 100,000,000원에서 360,000,000원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본건은 2018년식으로 비교적 연식이 짧고, 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, '재매각' 물건이라는 점과 내부 상태 미확인, 특별매각조건(보증금 20%) 등 리스크 요소를 고려해야 합니다.

따라서, 최초 감정가격을 기준으로 하되, 재매각으로 인한 유찰가격을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. (이는 투자자의 최종 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.